Com o aquecimento da economia,
ficou cada vez mais concorrida a disputa por bons
pontos comerciais, o que resultou na elevação
considerável dos aluguéis, bem como no aumento
de ações de despejo por denúncia vazia.
Muitos comerciantes com contratos antigos, muitas
vezes, já vencidos, estão tendo grandes dificuldades
para manterem o ponto comercial, visto que os
proprietários dos imóveis, cientes da desatualização
dos aluguéis fixados em contrato, passaram a exigir
consideráveis reajustes, sob pena de retomada
do imóvel, através de ação de despejo imotivada.
Perante os ditames da Lei do Inquilinato, o contrato
de locação comercial somente será renovado judicialmente
através de ação renovatória, isso, se preenchidos
os requisitos legais positivados no artigo 51
da Lei 8245/91, que determina:
"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao
comércio, o locatário terá direito a renovação
do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado
por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a
soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos
seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio,
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto
de três anos."
Tal direito deverá ser exercido dentro do prazo
legal positivado no § 5º, do artigo 51 da citada
norma, que segue:
"§ 5º Do direito a renovação decai aquele que
não propuser a ação no interregno de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores
à data da finalização do prazo do contrato em
vigor."
Entretanto, muitas vezes, os comerciantes, por
desconhecerem os seus direitos, não preenchem
os requisitos legais, colocando o bem mais valioso
de seu negócio - o ponto comercial - em risco.
Caso não observada as regras aplicáveis à renovação
de contratos de locação comercial, o comerciante
será obrigado a entrar em composição com o proprietário
do imóvel, normalmente, em grande desvantagem,
sob pena de perda do ponto comercial.
Vale destacar que, em caso de perda do ponto comercial
através de ação de despejo por denúncia vazia,
em regra, o comerciante não terá direito a nenhuma
indenização, seja pelo ponto, seja por possíveis
melhorias que tenha feito no imóvel, o que resultará
em grandes perdas financeiras, chegando, até mesmo,
ao encerramento das atividades.
Diante disso, imprescindível que seja observado
o que manda à norma aplicável, garantindo a continuidade
do ponto comercial, bem como evitando grandes
prejuízos pela sua inobservância.
Visando a garantia do ponto comercial, bem como
a ciência dos comerciantes e empresários, destacam-se
as seguintes considerações:
I – Contrate um advogado especializado em contratos
imobiliários;
II – Alugue o imóvel pelo período mínimo de cinco
anos para ter direito ao pedido de ação renovatória;
III – Fique atendo ao prazo para ingresso da ação
renovatória;
IV - Mantenha um ótimo relacionamento com o proprietário
do imóvel;
V - Pague o aluguel e as demais despesas em dia;
VI – Verifique o zoneamento urbano antes de alugar
o imóvel, garantindo a regularização da atividade
pretendida;
VII – Verifique a regularidade predial do imóvel
a ser locado, pois, irregularidade poderá impedir
a obtenção de alvará de funcionamento.
Respeitadas as formalidades acima elencadas, o
comerciante terá meios para garantir os seus direitos,
usufruindo do aquecimento vertiginoso da economia
com segurança, gerando, cada vez mais, empregos
e riqueza para o país.
Autor:
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado especialista
em Direito Imobiliário, sediado em São Paulo -
SP. OAB/SP n. 250.028. |
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