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O PONTO COMERCIAL E OS DIREITOS DOS COMERCIANTES - RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO - INDENIZAÇÃO - DENÚNCIA VAZIA :::



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Com o aquecimento da economia, ficou cada vez mais concorrida a disputa por bons pontos comerciais, o que resultou na elevação considerável dos aluguéis, bem como no aumento de ações de despejo por denúncia vazia.

Muitos comerciantes com contratos antigos, muitas vezes, já vencidos, estão tendo grandes dificuldades para manterem o ponto comercial, visto que os proprietários dos imóveis, cientes da desatualização dos aluguéis fixados em contrato, passaram a exigir consideráveis reajustes, sob pena de retomada do imóvel, através de ação de despejo imotivada.

Perante os ditames da Lei do Inquilinato, o contrato de locação comercial somente será renovado judicialmente através de ação renovatória, isso, se preenchidos os requisitos legais positivados no artigo 51 da Lei 8245/91, que determina:

"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos."

Tal direito deverá ser exercido dentro do prazo legal positivado no § 5º, do artigo 51 da citada norma, que segue:

"§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor."

Entretanto, muitas vezes, os comerciantes, por desconhecerem os seus direitos, não preenchem os requisitos legais, colocando o bem mais valioso de seu negócio - o ponto comercial - em risco.

Caso não observada as regras aplicáveis à renovação de contratos de locação comercial, o comerciante será obrigado a entrar em composição com o proprietário do imóvel, normalmente, em grande desvantagem, sob pena de perda do ponto comercial.

Vale destacar que, em caso de perda do ponto comercial através de ação de despejo por denúncia vazia, em regra, o comerciante não terá direito a nenhuma indenização, seja pelo ponto, seja por possíveis melhorias que tenha feito no imóvel, o que resultará em grandes perdas financeiras, chegando, até mesmo, ao encerramento das atividades.

Diante disso, imprescindível que seja observado o que manda à norma aplicável, garantindo a continuidade do ponto comercial, bem como evitando grandes prejuízos pela sua inobservância.

Visando a garantia do ponto comercial, bem como a ciência dos comerciantes e empresários, destacam-se as seguintes considerações:

I – Contrate um advogado especializado em contratos imobiliários;
II – Alugue o imóvel pelo período mínimo de cinco anos para ter direito ao pedido de ação renovatória;
III – Fique atendo ao prazo para ingresso da ação renovatória;
IV - Mantenha um ótimo relacionamento com o proprietário do imóvel;
V - Pague o aluguel e as demais despesas em dia;
VI – Verifique o zoneamento urbano antes de alugar o imóvel, garantindo a regularização da atividade pretendida;
VII – Verifique a regularidade predial do imóvel a ser locado, pois, irregularidade poderá impedir a obtenção de alvará de funcionamento.

Respeitadas as formalidades acima elencadas, o comerciante terá meios para garantir os seus direitos, usufruindo do aquecimento vertiginoso da economia com segurança, gerando, cada vez mais, empregos e riqueza para o país.

Autor:

Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado especialista em Direito Imobiliário, sediado em São Paulo - SP. OAB/SP n. 250.028.



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