Advogado Imobiliário


Corretor de imóveis e o vínculo de emprego

 

Corretor de imóveis - vínculo de empregoCorretor de imóveis e o vínculo trabalhista

Centenas de empresas do ramo imobiliário, espalhadas pelo país, entendem pela inexistência de vínculo trabalhista entre os seus corretores de imóveis, alegando, para tanto, a existência de contratação de profissional autônomo.

Entretanto, o corretor de imóveis dificilmente atua sem ser supervisionado por um superior, principalmente nas medias e nas grandes imobiliárias, o que gera subordinação, existindo, geralmente, controle de horário, cobrança por metas, exigência de participação em treinamentos e, ainda, obrigatoriedade de respeito às escalas dos plantões, obrigações previamente determinadas pelas empresas.

Diante da existência de subordinação, não há que se falar em liberdade plena de atuação do corretor de imóveis, pois não tem autonomia para estabelecer o seu horário, as suas metas, o local de trabalho, dentre outras funções, sofrendo, geralmente, sanções em caso de atrasos, ausências, não cumprimento de metas, o que afasta a autonomia invocada pelas imobiliárias.

Ainda, os corretores de imóveis são obrigados a integrarem à organização empresarial da imobiliária, atendendo os objetivos e estratégias de vendas estipuladas, sempre cumprindo ordens de um superior.

Os serviços são sempre prestados diretamente pelo corretor contratado, não se podendo fazer substituir por outro, nas dependências da empresa, conforme sua orientação e fiscalização, em dias e horários pré-fixados.

Os locais, onde são prestados os serviços, são disponibilizados pela empresa imobiliária, tais como: stands, pontos de vendas ou na própria sede da imobiliária ou da construtora.

Além da inexistência de qualquer liberdade do corretor, sua comissão não atende os padrões da tabela do órgão de classe (CRECI), que gira entre 6% a 8% sobre o valor da venda, auferindo ínfimo porcentual, que dificilmente chega a 1% do valor do bem comercializado.

Por fim, o corretor de imóveis contratado, geralmente, não tem carteira própria, pois esta pertence à empresa, que, ainda, determina quais imóveis poderão ser comercializados, retirando qualquer liberdade ou autonomia do corretor.

Tal quadro, quando comprovado judicialmente, resulta no reconhecimento do vínculo de emprego do corretor de imóveis, fato este solidificado em diversas decisões judiciais, tais como as seguir transcritas:

"VÍNCULO DE EMPREGO. CORRETOR DE IMÓVEIS. Presença dos requisitos do art. 3º da CLT, não obstante o Termo de Reconhecimento de Profissional Liberal, assinado pelo autor em 21.09.92. Hipótese em que a reclamada designava os plantões de atendimento, estabelecia horário do seu início e vedava a participação dos corretores que, nos respectivos dias, chegavam atrasados às reuniões, o que indica claramente a relação de subordinação e dependência. A percepção de comissões evidencia a natureza salarial da contraprestação pelos serviços, entendida em sentido mais amplo, e a não eventualidade também restou demonstrada pelos documentos acostados aos autos, principalmente as propostas de compra com a assinatura do autor. (...) (TRT-4 - RO: 629002919955040011 RS 0062900-29.1995.5.04.0011, Relator: MARIA INÊS CUNHA DORNELLES, Data de Julgamento: 10/09/1998, 11ª Vara do Trabalho de Porto Alegre)"

"VÍNCULO DE EMPREGO. CORRETOR DE IMÓVEIS. A inserção do trabalhador na atividade-fim da reclamada, a qual atua na área de intermediação de compra e venda de imóveis, e a presença dos demais elementos caracterizadores do vínculo de emprego, nos moldes dos arts. 2º e 3º da CLT, acarretam o reconhecimento de relação empregatícia típica. (...)2º, 3ºCLT" (6097420115040029 RS 0000609-74.2011.5.04.0029, Relator: BEATRIZ RENCK, Data de Julgamento: 22/08/2012, 29ª Vara do Trabalho de Porto Alegre)

"VENDEDOR/CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO EMPREGATÍCIO. CARACTERIZAÇAO. Admitida, pela imobiliária reclamada, a prestação de serviços do reclamante como vendedor de imóveis e não comprovado o labor de forma autônoma, ônus que lhe cabia, presume-se, diante do princípio da primazia da realidade e dos elementos dos autos, que havia vínculo de emprego entre as partes, ainda mais quando o vendedor não possui registro no CRECI. Recurso parcialmente provido." (TRT-13 - RO: 131663 PB 00351.2011.027.13.00-0, Relator: FRANCISCO DE ASSIS CARVALHO E SILVA, Data de Julgamento: 26/03/2012, Tribunal Pleno, Data de Publicação: 28/03/2012)"

"VÍNCULO DE EMPREGO. CORRETOR DE IMÓVEIS. Presença dos requisitos do art. 3º da CLT, não obstante o Termo de Reconhecimento de Profissional Liberal, assinado pelo autor em 21.09.92. Hipótese em que a reclamada designava os plantões de atendimento, estabelecia horário do seu início e vedava a participação dos corretores que, nos respectivos dias, chegavam atrasados às reuniões, o que indica claramente a relação de subordinação e dependência. A percepção de comissões evidencia a natureza salarial da contraprestação pelos serviços, entendida em sentido mais amplo, e a não eventualidade também restou demonstrada pelos documentos acostados aos autos, principalmente as propostas de compra com a assinatura do autor. (...) (TRT-4 - RO: 629011 RS 00629.011, Relator: MARIA INÊS CUNHA DORNELLES, Data de Julgamento: 10/09/1998, 11ª Vara do Trabalho de Porto Alegre)"

Ainda, sobre a matéria:

"O ônus de provar que houve prestação de serviços e que esta relação ocorreu sob a forma prevista no texto consolidado era da reclamante, que do encargo se desincumbiu.

A reclamada, por seu turno, ao não negar a prestação dos serviços, atraiu para si o encargo de demonstrar que essa relação tinha natureza autônoma, porém não obteve êxito.

Com efeito, deflui da prova dos autos os elementos caracterizadores do vínculo empregatício, configurando-se as figuras de empregado e empregador, previstas nos arts. 2º e 3º do texto consolidado (fls. 205/207).

A reclamada tem por atividade-fim a venda de imóveis próprios e de terceiros, e para alcançar o seu objetivo principal utiliza-se dos serviços de vendedores, aos quais denomina, impropriamente, de "corretores".

Os stands ou pontos de vendas são instalações próprias da reclamada, que os dota de estrutura necessária a viabilizar as vendas.

A reclamante, para que pudesse desenvolver suas atividades deveria, obrigatoriamente, integrar uma equipe de vendas, organizada e fiscalizada pela reclamada.

Assim conclui-se, nesse passo, que a reclamante somente poderia desenvolver suas atividades se estivesse integrada à organização empresarial da reclamada, atendendo os objetivos e estratégias de vendas estipuladas pela empresa contratante, à disposição nos horários pré estabelecidos e cumprindo às ordens de um superior.

A reclamante demonstrou que a prestação dos serviços solicitados pelo tomador era feita diretamente por sua pessoa, não se fazendo substituir, e que os serviços eram prestados nas dependências do empregador, conforme sua orientação e fiscalização, em dias e horários pré-fixados.

Inverossímel a afirmação de que os corretores se auto escalavam para os plantões de vendas. Havia coordenação e supervisão por parte da empresa, o que denota ser de sua exclusiva competência a direção pessoal dos serviços.

O modus operandi da reclamante em nada se assemelha à atuação do corretor autônomo, que é aquele que devidamente inscrito em seu órgão de classe, desenvolve por sua conta e risco, com liberdade e autonomia, a atividade de intermediação na compra, venda e permuta de imóveis, com carteira própria, e principalmente, auferindo comissão dentro dos padrões da tabela do órgão de classe, de aproximadamente 6% sobre o valor da venda, e não o ínfimo percentual de 0,855%.

Por derradeiro, cabe salientar que nossa lei laboral acolhe o princípio da primazia da realidade, prevalecendo a realidade dos fatos sobre qualquer formalismo evidenciado nos autos por documentos, tais como contrato ou recibos de pagamento à autônomo.

Diante do exposto, impõe-se o reconhecimento do vínculo empregatício". (AIRR n. 998./2000-054-02-40.6, TST 3ª T., Rel. Juiz Convocado Ricardo Machado, 26.04.2006)

Como visto nas decisões acima, pouco importa a denominação dada pelas empresas imobiliárias, quanto presentes os requisitos necessários para o reconhecimento do vínculo de emprego do corretor de imóveis, devendo, entretanto, tais requisitos serem comprovados em Juízo, sob pena de não conhecimento da relação trabalhista.

Vale enaltecer que para a Justiça do Trabalho prevalece o fato sobre a formalidade, pouco importando, assim, a denominação ou a existência de documentos criados com único fim de fraudar as normas trabalhistas, pois impera o princípio da primazia da realidade.

Diante das considerações acima, pode concluir que, mesmo sendo uma prática disseminada pelo país, através das centenas de empresas do ramo imobiliário, algumas com mais de 1.000 (mil) corretores de imóveis, o vínculo jurídico que existe entre imobiliária e corretor de imóveis tem natureza trabalhista, quando comprovado os requisitos legais, ou seja, quando presente a subordinação, a dependência econômica, a habitualidade e a pessoalidade.

Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado inscrito na OAB-SP sob o n. 250.028.

 

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