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10 cuidados ao comprar imóveis

 

Cuidados na Compra de imóveis - Advogados especializados - São Paulo - SPVocê não quer ser enganado - Não existe espaço para confiança em negócios, principalmente envolvendo imóveis. Existem profissionais em passar a perna em compradores desavisados. Muitas vezes, o golpe é tão bem executado que nem ingressando com ação judicial a vítima conseguirá recuperar o prejuízo.

Normalmente, o executor do golpe planeja muito antes, arquitetando o engodo com as seguintes técnicas de convencimento:



- Ganância da vítima - O golpista sabe que atrairá compradores gananciosos, que ficarão cegos ao se depararem com o valor baixo do imóvel. Indicam a urgência em fechar o negócio, não permitindo espaço para a análise dos riscos da transação. O comprador ganancioso, temendo perder o negócio, entrega o dinheiro sem checar as informações. Quando tem ciência da veracidade dos fatos, a vítima compreende a extensão do prejuízo.



- Aprovação social - O golpista ou a empresa golpista informa que todos os estão comprando os imóveis, o que cria autoridade e aprovação social do empreendimento, que não existe, pois nunca foi aprovado. Normalmente, amigos, vizinhos e parentes compram os imóveis, o que leva a vítima a comprar também, pois acredita ser legal, já que todos estão comprando.



- Adulação - Técnica utilizada com freqüência em empreendimentos grandes. As empresas adulam os compradores, com belos plantões de vendas, recepcionistas que parecem ter saído de filmes, comida e bebida à vontade. Diante da adulação, os compradores nem se dão ao cuidado de ler o que estão assinando.



- Fator surpresa - O golpista sempre está pronto, com todos os documentos preparados para pegar de surpresa a vítima. Inventam que, por qualquer motivo, o negócio tem que ser fechado imediatamente. O motivo utilizado como fator surpresa é blefe, mas, por ter sido pega de surpresa, a vítima cai na conversa.



Estas são apenas algumas técnicas utilizadas pelos golpistas, existindo outras.




Com o objetivo de conferir maior segurança, destacamos 10 cuidados a serem tomados antes da compra:


1) verifique se quem está vendendo é o (a) proprietário (a) (Proprietário é quem consta na matrícula do imóvel);


2) não aceite pagar o preço sem receber a escritura do imóvel. Caso o proprietário insista em não outorgar a escritura, desconfie;


3) verifique se o (a) proprietário (a) pode vender o imóvel de forma válida (se tiver mulher ou amante de qualquer gênero, exija a sua concordância);


4) verifique se existe ônus sobre o imóvel;


5) verifique se os vendedores estão sendo processados;


6) verifique se os vendedores são sócios de empresas;


7) verifique se a incorporação está registrada, bem como as demais informações sobre a construção, em caso de imóveis vendidos na planta;


8) verificar, em caso de compra em loteamento em desenvolvimento, se o empreendimento está registrado;


9) verifique se existem pendências ambientais (CETESB, INCRA e outros);


10) verifique se os outros proprietários, que venderam para o atual, tinham processos.




Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas pelos vendedores:



DO IMÓVEL


a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão de ônus;


b) Certidão de quitação de débitos municipais;


c) Certidão negativa de desapropriação;


d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;


e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;



DOS VENDEDORES


a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais (Estaduais e Municipais), falências;


b) Certidão negativa do distribuidor criminal;


c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);


d) Certidão negativa da justiça do trabalho;


e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;


f) Certidão negativa da receita federal;


g) Comprovante de residência.



OBS:


Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.



Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar as seguintes certidões:


a) CND do INSS;


b) de regularidade do FGTS;


c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).



Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas pediria as certidões em nome do último proprietário.


Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente também participe da venda do imóvel.



NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO


a) Certidões negativas em nome do condomínio;

b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão na posse;

c) última ata da assembléia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.


Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital. Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado especializado em negócios imobiliários.




Autor:
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.

 


Como comprar imóveis com segurança - Cuidados ao comprar  e vender imóveis



"Com o objetivo de conferir maior segurança, destacamos 10 cuidados a serem tomados antes da compra:."


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