Descubra os motivos que o levará à vitória de uma ação de usucapião

Principais motivos que o levará à vitória - Se você está sendo processado e corre o risco de perder a sua propriedade ou se busca regularizar o seu imóvel (propriedade - nome na matrícula - transcrição) pela ação de usucapião, importante ter ciência dos principais motivos que fará você ganhar um processo de usucapião, que são os seguintes:

- preparação adequada da ação ou defesa;

- apresentação da prova documental correta;

- realização do interrogatório da parte e das testemunhas da forma adequada;

- defesa adequada em possíveis processos propostos no curso da ação de usucapião (ação de despejo/ação de reintegração de posse ...);

- realização de sustentação oral das razões de recurso.


Importante ter em mente que o seu processo será decidido nos detalhes, o que torna imprescindível tratar cada ato processual como único, afastando surpresas.


Medidas preventivas que serão determinantes a vitória - Indicamos algumas medidas preventivas, que poderão definir a vitória em um processo de usucapião:


Proprietários:


1 - empréstimo de imóvel - ao emprestar o imóvel, faça um contrato de comodato, mesmo que o empréstimo seja feito em favor de um parente, que poderá falecer, o que lhe colocará em litígio com os herdeiros do falecido;


2 - aluguel de imóveis - sempre documente o recebimento dos aluguéis, mesmo que se trate de locação verbal. Os recibos de aluguéis afastam a vontade de ser dono (animus domini) do autor da ação de usucapião;


3 - invasão - Invadir propriedades configura, em tese, o crime de esbulho possessório (Art. 161 do Código Penal). É de extrema importância a comunicação à autoridade policial, que deverá lavrar Boletim de Ocorrência e, em seguida, deverá instaurar Inquérito Policial, onde serão ouvidos os invasores, que não poderão alegar posse mansa e pacífica posteriormente. Não retarde as medidas judiciais cabíveis.


4 - herdeiros - posse exclusiva - partilha pendente - Em caso de recebimento de bem imóvel por herança, não permita que um dos herdeiros tenha a posse exclusiva sem que seja feito um contrato de comodato ou de locação, pois este herdeiro poderá ingressar com ação de usucapião, alegando o abandono da propriedade pelos demais.


Possuidores (autores da ação de usucapião)


1 - Documentar o exercício da posse - A prova documental é imprescindível para o reconhecimento da usucapião. Como prova, citamos os alguns documentos: correspondências, fichas de inscrições que traga o endereço, declaração de imposto de renda e qualquer outro documento que comprove o exercício da posse;


2 - Simulação de contrato de locação ou comodato (empréstimo) - O proprietário, ao perceber o risco de perda da propriedade, poderá tentar simular uma relação de locação ou de empréstimo do imóvel. Mesmo configurando crime (Art. 299 do CP), a prática é muito comum e poderá afastar o reconhecimento certo da usucapião. Normalmente, o proprietário busca a assinatura de um dos possuidores, que, depois de ser enganado ou ser subornado, assina contrato com data retroativa. Posteriormente, o proprietário ingressará com ação judicial apoiado em contrato, ou o utilizará como defesa. Não troque mensagens com o proprietário e comunique todos os possuidores sobre a possível tentativa do proprietário.


3 - Não autorize a entrada do proprietário no imóvel - O proprietário não poderá ingressar na posse sem uma autorização judicial. Portanto, não autorize a entrada no imóvel. Caso necessário, contate a Autoridade Policial.


Objetivo da ação de usucapião - O único objetivo da ação de usucapião é alcançar a propriedade, ou seja, é reconhecer o autor como dono no registro imobiliário. Na ação de usucapião não se discute a reintegração de posse, o despejo ou qualquer outra questão, que deverá ser tratado em outra ação judicial. Em suma, o autor de uma ação de usucapião busca apenas inserir o seu nome no registro imobiliário (nome na matrícula - transcrição).


Requisitos da ação de usucapião - Os principais requisitos são:

- bem privado (não cabe usucapião de bens públicos);

- vontade de ser dono (não cabe se for inquilino, caseiro ou comodatário);

- posse mansa e pacífica (sem oposição);

- decurso de tempo;

- justo título e boa-fé para a usucapião ordinária.


Principais modalidades de usucapião - Atualmente, estas são as principais modalidades de usucapião:

Espécie de usucapião: Ordinário
Prazo de ocupação: 10 ou 5 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.242


Espécie de usucapião: Extraordinário
Prazo de ocupação: 15 ou 10 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.238


Espécie de usucapião: Rural especial
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 50 ha
Espécie de imóvel: Rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.240


Espécie de usucapião: Urbano especial

Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.240


Espécie de usucapião: Urbano especial coletivo
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Superior a 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Lei 10.257/01 art. 10


Espécie de usucapião: Urbano especial urbano residencial familiar
Prazo de ocupação: 2 anos
Área do Imóvel: Até 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Código Civil, art. 1.240 - A


Conclusão - O único objetivo da ação de usucapião é a propriedade (nome na matrícula/transcrição do imóvel) e quem conseguir comprovar a sua versão, cuidando de cada ato processual como único, sairá vitorioso.


Autor :
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade de Advogados.


Vitória da usucapião em situações inusitadas
- Usucapião VS Leilão Trabalhista - Vitória do terceiro de boa-fé
- Usucapião VS Ação de despejo - Vitória do antigo inquilino
- Usucapião VS Contrato de compra e venda - Falta de pagamento - Vitória do antigo comprador
- Usucapião VS Reintegração de posse - Vitória do possuidor