El cuidado a la hora de comprar un inmueble a una persona jurídica debe ser
duplicado por el comprador, ya que pueden existir deudas que pongan en riesgo
la adquisición, provocando la pérdida del inmueble y la pérdida del capital
invertido.
Para evitar inconvenientes futuros, debe contratar los servicios de un abogado
de bienes raíces y tener un cuidado adicional.
Confiar solo en la inmobiliaria puede no traer la seguridad necesaria, ya
que los corredores quieren recibir la comisión por la venta del inmueble,
lo que puede resultar en un análisis de riesgo realizado de forma resumida
o con omisión de información relevante.
Contratando al profesional legal, el primer paso antes de realizar la compra
es analizar el Contrato Social de la empresa vendedora y todos sus cambios.
El documento debe indicar quién es el socio gerente de la empresa y qué
puede y qué no puede hacer. A menudo existen limitaciones sobre lo que puede
firmar el socio gerente.
El comprador también debe solicitar certificados negativos de acciones civiles
y fiscales de la empresa en las oficinas de los distribuidores de los Tribunales
Estatales, Federales y Laborales.
Documentos iniciales para la compra de la propiedad
Es importante destacar los principales certificados, los cuales deben ser
presentados por los vendedores:
DE LA PROPIEDAD
a) Inscripción expedida por el Registro de la Propiedad con certificado
de carga;
b) Certificado de condonación de deudas municipales;
c) Certificado de expropiación negativo;
d) Certificado de concesión de inmuebles ubicados en el área de la Marina;
e) Últimas tres cuentas para proveedores de agua y electricidad;
DE VENDEDORES
a) Certificado negativo del distribuidor civil, incluyendo ejecutivos tributarios
(Estatales y Municipales), quiebras;
b) Certificado negativo del distribuidor criminal;
c) Certificado negativo de la justicia federal (Civil y Penal);
d) Certificado negativo de justicia laboral;
e) Certificado negativo del distribuidor de protesta de valores;
f) Certificado negativo del Servicio de Impuestos Federales;
g) Comprobante de domicilio.
OBS:
Vendedor emprendedor: si el vendedor aparece como socio de una persona jurídica,
el comprador debe solicitar certificados a la empresa, ya que las deudas
de la empresa pueden dirigirse a sus socios.
Además de los certificados antes mencionados, en nombre de la empresa es
importante aportar los siguientes certificados:
a) CND del INSS;
b) regularidad FGTS;
c) descarga de impuestos estatales (ICMS).
Si el propietario actual ha adquirido la propiedad en una fecha reciente
(menos de un año), todos los certificados también deben obtenerse en nombre
del propietario anterior. A menudo, el verdadero propietario transfiere
el activo a un tercero sin deuda, en un intento de engañar al comprador,
que solo solicitaría los certificados en nombre del último propietario.
Si el propietario actual vive en una unión estable, es importante que el
copropietario también participe en la venta de la propiedad.
EN EL CASO DE UNIDAD RESIDENCIAL EN CONDOMINIO
a) Certificados negativos a nombre del condominio;
b) Declaración del administrador o superintendente (con el acta de la junta
que lo eligió), del pago de los gastos del condominio hasta la fecha de
la inducción en posesión;
c) el último acta de la reunión del condominio, para estar informado de
las obras.
Conclusión: es mejor perder el negocio que perder todo el capital. Así que
ya no seas una víctima. Siempre que sea posible, contrate a un abogado especializado
en asuntos inmobiliarios.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, abogado y socio de Carrillo Sociedade
de Abogados.