¿La existencia del contrato de arrendamiento garantiza mi ubicación
comercial? - Muchos comerciantes creen que la mera existencia del contrato
de alquiler es suficiente para mantener la ubicación comercial.
Sin embargo, el contrato de alquiler no garantizará el punto comercial,
si no se respetan las formalidades legales.
Renovación - Ley de Arrendamiento - El contrato de arrendamiento
comercial se puede renovar judicialmente mediante la acción de renovación,
es decir, si se cumplen los requisitos legales, según lo dispuesto en el
artículo 51 de la Ley 8245/91, que sigue:
"Art. 51. En el arrendamiento de bienes inmuebles destinados al comercio,
el arrendatario tendrá derecho a renovar el contrato, por el mismo plazo,
siempre que, acumulativamente:
I - el contrato a renovar ha sido firmado por escrito y con plazo fijo;
II - el plazo mínimo del contrato a renovar o la suma de los plazos ininterrumpidos
de los contratos escritos es de cinco años;
III - el arrendatario está explorando su oficio, en la misma industria,
por un período mínimo e ininterrumpido de tres años ".
Dicho derecho deberá ejercitarse dentro del plazo legal establecido en el
§ 5, del artículo 51 de la citada norma, que sigue:
"§ 5º El derecho a renovar decae quien no proponga la acción en el interregno
de un año, como máximo, hasta seis meses, como mínimo, antes de la fecha
de vencimiento del plazo del contrato vigente".
Los comerciantes, al desconocer sus derechos, no cumplen con los requisitos
legales, poniendo en riesgo el activo más valioso de su negocio, el punto
comercial.
Ausencia de uno de los requisitos - Pérdida del punto comercial - Si no
se observan las reglas aplicables a la renovación de los contratos de arrendamiento
comercial, el comerciante debe intentar concertar con el dueño de la propiedad,
lo que se hará en desventaja, ya que el propietario no estará obligado a
renovar el contrato de arrendamiento.
Pérdida del punto comercial - Indemnización - Cabe mencionar que, en caso
de pérdida del punto comercial, ya sea por entrega de llaves o por desahucio
por denuncia vacía, el comerciante no tendrá derecho a indemnización, tampoco
por el puntual o por posibles mejoras realizadas en el edificio, que resultarán
en grandes pérdidas económicas, que pueden conllevar el cierre de actividades.
Por tanto, es fundamental que se cumpla lo requerido por la normativa aplicable,
garantizando la continuidad del punto comercial, así como evitando grandes
pérdidas por su incumplimiento.
"§ 5º El derecho a renovar decae quien no proponga la acción en el interregno
de un año, como máximo, hasta seis meses, como mínimo, antes de la fecha
de vencimiento del plazo del contrato vigente".
Punto comercial - Cuidado a tener en cuenta - Para garantizar el punto comercial,
así como la ciencia de comerciantes y emprendedores, se destacan las siguientes
consideraciones:
I - contratar el arrendamiento por un período mínimo de 05 (cinco) años;
III - respetar el plazo de la acción de renovación
IV - tener una buena relación con el dueño de la propiedad;
V - pagar el alquiler y otros gastos a tiempo;
VI - verificar la zonificación urbana antes de alquilar la propiedad, asegurando
la regularización de la actividad prevista;
VII - verificar la regularidad del inmueble a arrendar en el edificio, ya
que una irregularidad puede impedir la obtención de una licencia comercial.
Respetando las formalidades destacadas, el comerciante dispondrá de los
medios para garantizar sus derechos.
El secreto del contrato de arrendamiento comercial - Muchos propietarios
no aceptan un contrato de arrendamiento de cinco (5) años, ya que saben
que no podrán reclamar montos para llevar a cabo la renovación del arrendamiento.
Así, ofrecen contratos con un plazo menor a 05 (cinco) años para, al final
del plazo contractual, exigir montos de renovación, bajo pena de interponer
acción de desalojo por denuncia vacía.
Contrato de arrendamiento vencido: si su contrato de arrendamiento ha vencido,
el propietario puede reclamar la propiedad en cualquier momento, sin ninguna
consideración, lo que hace que la ejecución de un nuevo contrato sea esencial.
Por último, es importante recordar que no podrá justificar el incumplimiento
de la ley, siendo imprescindible tomar las precauciones necesarias antes
de realizar inversiones en el punto comercial, contratando, siempre que
sea posible, un abogado especializado en Derecho Inmobiliario. .
Autor:
Dr. Héctor L. Borecki Carrillo, abogado y socio de Carrillo Sociedade de
Advogados.