1. Verificar la viabilidad económica de la inversión
Valor 20% por debajo de la propiedad terminada - La adquisición de una propiedad en la planta implica el riesgo de no entrega del activo, o el riesgo de retraso en la entrega, así como la no utilización del activo por un período prolongado. requiriendo el aporte de recursos económicos durante las obras. Este riesgo tiene que ser cuantificado en el momento de la adquisición, es decir, debe haber un descuento sobre el valor del inmueble en planta, considerando el valor de uno similar ya listo. Si la diferencia es pequeña entre la propiedad terminada y la propiedad que se construirá, no hay viabilidad económica en la adquisición, siendo más ventajosa la adquisición de la propiedad terminada. Por lo tanto, el valor de la propiedad en la planta debe estar al menos un 20% por debajo de la propiedad terminada.
Este punto es primordial y debe tenerse en cuenta antes de cualquier otra cuestión. Si la constructora está cobrando el valor de la propiedad terminada, al vender la propiedad en la planta, no hay ventaja en la adquisición.
Conozca bien a la empresa constructora
Compruebe que la empresa constructora cumple sus compromisos - El comprador de un inmueble en construcción debe, en primer lugar, conocer bien a la empresa constructora que entregará la propiedad. Es cierto que una empresa constructora conocida por no retrasar sus obras, por no tener problemas con la legalización del terreno y la construcción, acaba dando más seguridad al comprador. Una empresa constructora que tiene una reputación que velar y un tiempo considerable en el mercado también debe tener más consideración con la satisfacción de su cliente.
Asimismo, es fundamental comprobar si la constructora no se encuentra en quiebra o si está en quiebra, lo que puede suponer riesgos para la adquisición.
Comprobación de la documentación del proyecto
¿Se registró la incorporación en el registro de la propiedad inmobiliaria? - La propiedad en la planta solo se puede vender si la incorporación está inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, es fundamental comprobar si hay algún pendiente medioambiental en el terreno, ya que no es infrecuente que se trate de proyectos construidos sobre suelo contaminado.
4. Guarde toda la documentación y correspondencia
Promesas hechas en el momento de la venta: la empresa constructora puede prometer en el momento de la venta y no cumplir la promesa. Por tanto, es fundamental conservar todos los anuncios de la empresa, como la correspondencia intercambiada con los representantes de la constructora, que involucra lo que se intercambió con el corredor.
5. Atención a la descripción
Tenga en cuenta los detalles de la obra: como la propiedad en la planta puede que ni siquiera comience su construcción en el momento de la venta, lo más cerca que estará el comprador de su unidad es leyendo el memorial descriptivo, que es el documento responsable de contener todas las características y materiales a utilizar en la propiedad.
Una lectura crítica del memorial descriptivo puede evitarle muchos quebraderos de cabeza al comprador de un inmueble en la planta, sobre todo sabiendo que los apartamentos decorados expuestos a la venta no siempre corresponden a la realidad de lo que encontrará el consumidor al recibir las llaves.
6. Dar preferencia a proyectos financiados o asegurados por instituciones financieras de renombre.
Por mucho que el consumidor analice la documentación del proyecto y la constructora sea confiable, siempre es bueno tener una institución bancaria que esté financiando o asegurando la obra.
Las entidades bancarias son muy cuidadosas al aceptar la provisión de financiamiento para proyectos inmobiliarios y el hecho de que una obra esté siendo financiada o asegurada por un banco atestigua que los documentos y proyectos de construcción han sido sometidos a un análisis muy cuidadoso y han sido aprobados.
Además, ante cualquier imprevisto que provoque que la constructora deje de realizar la obra, el banco podrá hacerse cargo del proyecto y culminar la construcción.
7. Negociar las cláusulas en caso de desistimiento de compra y venta.
En tiempos de crisis, es bueno tener el mayor cuidado posible. Es importante, entonces, que el comprador se ciña a negociar las cláusulas que versan sobre el desistimiento de la compra y venta que está realizando.
Se sabe que muchas empresas constructoras imponen condiciones abusivas a los compradores de inmuebles en caso de rescisión del contrato. Sin embargo, el mejor momento para cuestionar tales cláusulas no es después de firmar el documento, sino antes de firmarlo. En la fase precontractual, la constructora está más interesada en ganarse al cliente, momento en el que seguramente estará más centrado en ceder ante él y aceptar sus sugerencias de cambios en las cláusulas.
Formalizar toda la transacción en el registro de la propiedad inmobiliaria
El comprador a menudo toma todas las precauciones y precauciones descritas anteriormente, pero no registra los documentos en el registro de bienes raíces.
Es importante señalar que desde la firma del contrato de compraventa hasta la transferencia efectiva de la propiedad de la propiedad al comprador, los documentos pueden y deben ser llevados al registro de la propiedad inmobiliaria para que aparezcan en el registro de propiedad abierto. en esa oficina de registro.
Con el registro de todos los pasos de la transacción en la oficina de registro, el comprador tiene mucha más seguridad, evitando que se vea perjudicado por una doble venta del bien que adquirió, por ejemplo.
Documentos iniciales para la compra de la propiedad
Es importante destacar los principales certificados, los cuales deben ser presentados por los vendedores:
DE LA PROPIEDAD
a) Inscripción expedida por el Registro de la Propiedad con certificado de carga;
b) Certificado de condonación de deudas municipales;
c) Certificado de expropiación negativo;
d) Certificado de concesión de inmuebles ubicados en el área de la Marina;
e) Últimas tres cuentas para proveedores de agua y electricidad;
DE VENDEDORES
a) Certificado negativo del distribuidor civil, incluyendo ejecutivos tributarios (Estatales y Municipales), quiebras;
b) Certificado negativo del distribuidor criminal;
c) Certificado negativo de la justicia federal (Civil y Penal);
d) Certificado negativo de justicia laboral;
e) Certificado negativo del distribuidor de protesta de valores;
f) Certificado negativo del Servicio de Impuestos Federales;
g) Comprobante de domicilio.
OBS:
Vendedor emprendedor: si el vendedor aparece como socio de una persona jurídica, el comprador debe solicitar certificados a la empresa, ya que las deudas de la empresa pueden dirigirse a sus socios.
Además de los certificados antes mencionados, en nombre de la empresa es importante aportar los siguientes certificados:
a) CND del INSS;
b) regularidad FGTS;
c) descarga de impuestos estatales (ICMS).
Si el propietario actual ha adquirido la propiedad en una fecha reciente (menos de un año), todos los certificados también deben obtenerse en nombre del propietario anterior. A menudo, el verdadero propietario transfiere el activo a un tercero sin deuda, en un intento de engañar al comprador, que solo solicitaría los certificados en nombre del último propietario.
Si el propietario actual vive en una unión estable, es importante que el copropietario también participe en la venta de la propiedad.
EN EL CASO DE UNIDAD RESIDENCIAL EN CONDOMINIO
a) Certificados negativos a nombre del condominio;
b) Declaración del administrador o superintendente (con el acta de la junta que lo eligió), del pago de los gastos del condominio hasta la fecha de la inducción en posesión;
c) el último acta de la reunión del condominio, para estar informado de las obras.
Conclusión: es mejor perder el negocio que perder todo el capital. Así que ya no seas una víctima. Siempre que sea posible, contrate a un abogado especializado en asuntos inmobiliarios.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, abogado y socio de Carrillo Sociedade de Advogados.