A
Carrillo investiga os riscos de contratos e atua na revisão e elaboração
de instrumentos contratuais, conferindo segurança e transparência aos seus
clientes.
Focamos nas seguintes averiguações:
1) - Investigação sobre a existência da empresa (Empresa de fachada)
A empresa existe realmente? Quem são os seus sócios?
Investigamos a existência real da empresa, apurando se a contratante pode
ser qualificada como empresa de fachada, criada apenas para a contratação
fraudulenta, voltada ao não cumprimento da obrigação.
2) - Investigação sobre a credibilidade do contratante;
O contratante é um devedor contumaz?
Investigamos a existência de processos, protestos e outros eventuais descumprimentos
contratuais, o que é feito de forma prévia, com o fim de afastar a contratação
de devedores contumazes.
3) - Análise dos riscos do contrato
Quais são os riscos do contrato?
Apontamos os riscos do contrato e as consequências legais de cada cláusula
contratual.
3) Elaboração de contratos
O contrato realmente traduz o que foi negociado?
Elaboramos contratos com o fim de concretizar o que foi negociado, afastando
incertezas e questionamentos futuros.
4) Revisão de contratos
Quais são as possibilidades de revisão do contrato?
Analisamos as possibilidades de revisão judicial de contratos já assinados,
apontando quais as chances de vitória em juízo, o que é voltado a afastar
aventuras judiciais.
Faça negócios com segurança, entre em contato com a Carrillo Advogados
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Riscos de Compra e Venda de Imóveis
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Riscos de Compra e Venda de Empresas/Participação
Acionária
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Elaboração / Análise de Contratos
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Blindagem patrimonial
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Busca de bens - Execuções Judiciais
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Nulidades Processuais
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Golpe da Falsa Corretora
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Indenizações contra bancos e corretoras de valores
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7
Maneiras de blindar o patrimônio dentro da lei - Blindagem Patrimonial
A blindagem patrimonial só se torna ilegal se tem o objetivo de fraudar
credores, afastando a responsabilização pelo pagamento de dívidas.
A blindagem patrimonial é uma forma jurídica legal que visa estruturar o
patrimônio para questões legais, direcionando parte do patrimônio para garantir
obrigações futuras e outra parte para que não seja afetada.
A Blindagem patrimonial é feita de forma preventiva pelo empresário ou pela
pessoa física, e visa assegurar bens e direitos de eventuais riscos futuros.
As principais formas de blindagem patrimonial são as seguintes:
1- Instituição de bem de família
O proprietário blinda o imóvel que é utilizado por sua família, tornando-o
impenhorável, consoante previsão do artigo 1º da Lei nº8.009/90, que segue:
"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar,
é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial,
fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou
pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo
nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se
assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza
e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que
guarnecem a casa, desde que quitados."
A instituição de bem de família deve ser feita preventivamente, com a averbação
no registro de imóveis ou posterior ao surgimento das dívidas, o que dependerá
de julgamento da matéria pelo Poder Judiciário.
2 - Doação de bens com reserva de usufruto
O proprietário doa seus bens, mas fica com o usufruto, ou seja, deixa de
ser proprietário e permanece com a administração dos bens, o que afasta
a possibilidade de que dívidas venham recair sobre o patrimônio.
Atenção deve ser dada à hipótese de penhora do direito de usufruto do bem,
o que poderá levar a transferência de aluguéis, produção, dividendos ou
outros frutos ao devedor.
Normalmente, o usufruto tem validade até a morte, o que impede que os bens
doados sejam liquidados para pagamento de dívidas futuras.
3 - Contrato de namoro
O objetivo do contrato de namoro é proteger o patrimônio durante um relacionamento,
no qual os envolvidos assumem a condição de namorados, mas sem a intenção
de constituir família, afastando o direito de reivindicar na Justiça o patrimônio
constituído durante a relação.
Deve ser feito por escritura pública, que leva as seguintes cláusulas básicas:
a) data de início do namoro;
b) declaram que não mantêm união estável (que é a convivência pública, duradoura
e contínua, com o objetivo de constituição de família);
c) declaram que, no momento, não têm a intenção de se casar;
d) reconhecem que a relação de namoro não lhes dá o direito de pleitear
partilha de bens, pensão alimentícia e herança;
e) se comprometem a lavrar conjuntamente um instrumento de dissolução ou
distrato, caso o namoro termine;
f) estão cientes de que, se o relacionamento evoluir para uma união estável
ou casamento, prevalecerão as regras do novo contrato, que deverão firmar
publicamente.
Há espaço para o casal criar as suas próprias regras no relacionamento,
por exemplo estipular como se dará a divisão de despesas (caso morem juntos),
a escolha dos destinos de viagens em datas festivas e até a posse de animais
de estimação.
4 -
Casamento no regime da separação total de bens
Como SAM WALTON descobriu a importância de um bom contrato
Como SAM WALTON descobriu a importância de um bom contrato Sam Walton foi
o fundador da maior rede de varejo do mundo, a Wal-Mart, e de outra também
entre as maiores, o Sam's Club. Ele é o patriarca da Família Walton, a família
mais rica do mundo, com patrimônio conjunto de US$ 102,5 bilhões.
Em sua singular biografia, Mede In América, Sam Walton retratar toda a sua
história empresarial, apresentando precisas regras para vencer em qualquer
negócio, demonstrando a sua sabedoria e a importância que dava em ensinar
as pessoas.
No livro, para ilustrar a importância de um bom contrato, Sam Walton narra
como o seu primeiro sucesso empresarial, uma loja de variedades na cidade
de Newport, Arkansas, foi interrompido pela retomada do ponto comercial,
pois havia previsão de renovação do contrato de locação.
Estas são as palavras de Sam Walton (Made in América, 1992) :
Compreendo hoje que fui o otário que os Irmãos Butler mandaram para salvá-lo.
Tinha 27 anos e estava muito confiante, mas não conhecia o elementar para
avaliar uma proposta como aquela, e por isso mergulhei de cabeça. Comprei
uma por 25 mil dólares - 5 mil do nosso dinheiro e 20 mil emprestados pelo
pai de Helen. Minha ingenuidade em relação a contratos e coisas assim viria,
mais tarde, a atormentar-me seriamente. (Pág. 19)
(...)
Somente depois de fechado o negócio, é claro, fiquei sabendo que a loja
era um abacaxi. Tinha um movimento de vendas de cerca de 72 mil dólares
por ano, mas o preço de sua franquia era de 5% das vendas - o que me pareceu
bom - mas que, como fiquei sabendo depois, era o mais alto de que já se
ouvira falar no ramo de lojas de miudezas. Ninguém pagava 5% de vendas de
franquia. (Pág. 20).
(...)
Nem todas as loucuras que tentamos deram tão certo quanto a máquina de sorvete,
certamente, mas não houve erro que não fosse possível corrigir depressa,
e nenhum tão grave que ameaçasse o negócio. A não ser um pequeno erro jurídico
cometido logo de início. Em toda a minha animação em me tornar Sam Walton,
negociante, eu tinha esquecido de incluir uma cláusula no meu contrato de
aluguel que me desse a opção de renová-lo depois dos primeiros cinco anos.
E o nosso sucesso tinha chamado muita atenção. Meu senhorio, o dono da loja
de departamentos, ficou tão impressionado com o nosso sucesso na Bem Franklin
que resolveu não renovar o contrato - por nenhum preço - sabendo muito bem
que não tínhamos para onde ir naquela cidade. Ofereceu-se para comprar a
franquia, instalações e estoque a um preço justo; queria dar a loja para
o filho. Não tive alternativa senão desistir. Mas vendi o contrato da Loja
Águia para a Sterling - de modo que John Dunham, meu digno concorrente e
mentor, pôde finalmente ter a expansão que desejava.
Foi o ponto baixo de minha vida comercial. Eu me senti mal. Não podia acreditar
que estivesse acontecendo comigo. Foi realmente um pesadelo. Eu tinha construído
a melhor loja de variedades em toda a região e trabalhado duramente na comunidade
- feito tudo certo - e agora estava sendo posto para fora da cidade. Não
parecia justo. Culpei-me por ter feito um contrato tão prejudicial, e fiquei
furioso com o senhorio. Helen, que estava se fixando com uma família de
quatro filhos, ficou muito pesarosa com a perspectiva de deixar Newport.
Mas era o que tínhamos de fazer.
Nunca fui de lamentar os reveses, e não me lamentei na ocasião. Não é apenas
uma lugar-comum dizer que se pode transformar em positivo um fato muito
negativo, se nos emprenharmos. Sempre considerei os problemas como desafios,
e aquela não era diferente. Não sei se essa experiência me modificou, ou
não. Sei que passei a ler meus contratos mais cuidadosamente depois disso,
e talvez me tenha tornado um pouco mais consciente do quanto o mundo pode
ser duro. E pode ter sido então que comecei a estimular o nosso filho mais
velho, Rob, então com seis anos, a ser advogado. Mas não fiquei lamentando
minha decepção. O desafio que tinha pela frente era bastante simples: era
preciso recolher as forças e continuar, fazer tudo de novo, só que desta
vez melhor. (Pág 27)
(...)
O Wal-MArt nº18 é um bom exemplo de como isso funcionou. Essa loja foi aberta
em 1969 e marcou a nossa volta a Newport, Arkansas, 19 anos depois de termos
sido praticamente expulsos da cidade. Já então eu deixaria para trás o que
tinha acontecido ali, e não pensava em desforra. Era uma cidade lógica para
a nossa expansão, e reconheço que era muito boa a sensação de votar a fazer
negócios ali. Sabia que era uma cidade onde nos daríamos bem. Na verdade,
nos saímos extraordinariamente bem com o nosso Wal-Mart de Newport, e não
demorou muito para que a velha loja Bem Franklin que tinha sido minha, na
Front Street tivesse de fechar as portas. Não se pode dizer que nós fomos
culpados do fechamento da loja daquele sujeito - o filho do senhorio. Foram
os seus clientes que fizeram isso. Eles decidiram com seus pés. (Pág. 157)
A valiosa lição acima é de suma importância ainda hoje, pois muitos comerciantes
não dão a devida atenção às cláusulas contratuais, o que os colocam nas
mãos dos proprietários, que, em muitos casos, exigem a devolução do imóvel,
causando grandes prejuízos.
Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Advogados.
Leia também:
O segredo para manter o seu ponto comercial
Como assinar um contrato com segurança
Advogado - Compra de Imóveis
Documentos iniciais para a compra do imóvel
A contratação de advogado especializado em transações imobiliária é de suma
importância, visto que a imobiliária não tem a isenção e independência na
análise das informações, pois trabalha para receber a comissão imobiliária.
Não seja mais uma vítima de golpe imobiliário, que poderá causar a perda
total do capital investido.
Exija os documentos, que seguem enumerados.
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão
de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais
(Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica,
o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade
podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar
as seguintes certidões
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos
de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior
proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a
terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas
pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente
também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que
o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão
na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
NO CASO DE IMÓVEL RURAL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão
de ônus;
b) CCIR;
c) CAR;
d) ITR;
e) Certidão negativa de desapropriação;
f) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
g) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
Além de parte das acima enumerada.
Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital.
Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado
especializado em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade
de Advogados.
1)
Ninguém deve esperar receber alguma coisa em troca de nada. Os dentes do
cavalo dado devem sempre ser analisados com uma atenção minuciosa. Há sempre
alguma coisa pouco soante ou pouco saborosa numa oferta de negócio que prometa
lucros imensos da noite para o dia. Da mesma maneira, embora toda a gente
adore uma pechincha, elas não são o que aparentam. Antes de comprar, fazer
um empréstimo ou de investir, investigue até ao fim.
2) Faça negócios apenas com particulares ou empresas estabelecidas e com
boa reputação.
3) Não assine nenhum contrato, acordo ou documento sem o ter lido cuidadosamente
e ter a certeza que percebe tudo o que lá está. Se tem a mais pequena dúvida
sobre o documento que vai assinar e o que ele implica, consulte um advogado.
Assim poderá poupar arrelias e muito dinheiro.
4) Por último, e talvez o mais importante, seja você próprio escrupulosamente
honesto. Costuma-se dizer que é impossível enganar um homem sério, seja
com que vigarice for, e que invariavelmente o vigarista invoca os instintos
de roubo, reais ou latentes, das suas vítimas. Isto é nitidamente um exagero,
mas é certamente verificável que um homem sério desdenhará qualquer esquema
duvidoso, não obstante a dimensão dos lucros prometidos.
Em resumo, uma pessoa séria e honesta e que se dê ao trabalho de examinar
todas as propostas feitas em plena luz do dia, não será vítima de vigaristas."
(Livro: Como ser um executivo com êxito, Jean Paul Getty, Ed. Iberonet,
S.A., Madrid, 1994, Cap. 10, pág.133).
Os cuidados ao comprar imóveis de pessoa jurídica devem ser redobrados
por parte do comprador, pois podem existir dívidas que colocaram em risco
a aquisição, podendo levar a perda do imóvel e a perda do capital investido.
Para evitar transtornos futuros, é preciso contratar os serviços de um advogado
da área imobiliária e adotar cuidados adicionais.
Confiar apenas na imobiliária poderá não traz a segurança necessária, pois
os corretores querem receber a comissão pela venda do bem, o que poderá
resultar em análise de risco feita de forma resumida ou com omissão de informações
relevantes.
Contratado o profissional da área jurídica, o primeiro passo antes de efetivar
a compra é analisar o Contrato Social da empresa vendedora e todas as suas
alterações.
O documento deve dizer quem é o sócio-gerente da empresa e o que ele pode
ou não fazer. Muitas vezes, existem limitações sobre o que o sócio-gerente
pode assinar.
O comprador também deve solicitar certidões negativas de ações cíveis e
fiscais da empresa nos cartórios distribuidores da Justiça Estadual, Federal
e do Trabalho.
Documentos iniciais para a compra do imóvel
Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas
pelos vendedores:
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão
de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais
(Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa
jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas
da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar
as seguintes certidões:
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos
de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior
proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a
terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas
pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente
também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que
o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão
na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital.
Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado
especializado em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade
de Advogados.
Com a assinatura do pré-contrato, nossos advogados terão tempo para analisar
todas as informações necessárias para a aquisição segura.
Para evitar que você seja mais uma vítima de uma pirâmide financeira, apresentamos
as perguntas certas a serem feitas antes de investir o seu capital:
Um pequeno detalhe, geralmente não observado na elaboração da petição inicial,
poderá alterar o resultado de seu pedido de usucapião, envolvendo área da
marinha.
Caso não observado, certamente o seu processo terá resultado negativo, após
ter consumido anos de tramitação e de recursos financeiros.
Este artigo trata especificamente de áreas da marinha, que já foram alvo
de aforamento, também conhecido como imóvel foreiro.
Imóvel foreiro é aquele que foi objeto de celebração do contrato de aforamento,
instrumento pelo qual a União concede ao particular o direito de utilizar
determinada área de sua propriedade, que é o que ocorre geralmente com bens
imóveis localizados em área da marinha (até 33 metros contados do preamar
de 1.831), mediante a contraprestação pecuniária (foro).
Como de conhecimento geral, não há cabimento de usucapião de áreas públicas,
o que incluí as áreas da marinha, tal como previsto nos artigos 183, § 3º,
e 191, parágrafo único, da Constituição, bem como no disposto nas Súmula
340 do STF e 496 do STJ.
Logo, mesmo preenchido os outros requisitos legais, não há cabimento pedir
a usucapião da propriedade pública, que é o caso de bens imóveis localizados
em área da marinha, legalmente considerados bens públicos pertencentes à
União, conforme artigo 1º, alínea "a", do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de
setembro de 1946.
Ao que pese a previsão legal clara, muitas ações de usucapião trazem o pedido
de usucapião da propriedade pública, provocando prejuízos de tempo e de
recursos financeiros.
Mesmo que não pareça, existe grande diferença entre pedir a usucapião da
propriedade e pleitear a usucapião do direito de uso.
O grande detalhe a ser observado decorre da diferenciação acima, que deverá
ser observada no momento de ingresso da demanda. A petição inicial não poderá
tratar da usucapião da propriedade. Deverá especificar o pedido de usucapião
do domínio útil, ou seja, deverá tratar apenas do direito de uso da propriedade,
que foi concedido pela União ao particular.
Por fim, vale destacar que a União não será parte do processo, que deverá
ser proposto apenas por quem recebeu o direito de uso da área.
Autor: Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado, inscrito na OAB-SP sob
o nº250.028.
Leia decisões sobre o assunto:
Supremo Tribunal Federal
Enfiteuse. Bem dominical de Prefeitura Municipal. Usucapião de domínio útil.
- Em se tratando de bem público, o usucapião não é admissível para a constituição
de enfiteuse que vai transformar o imóvel em foreiro. O mesmo não sucede,
porém, quando - e este é o caso dos autos - o imóvel já era foreiro, e a
constituição da enfiteuse em favor do usucapiente se faz contra o particular
até então enfiteuta, e não contra a pessoa jurídica de direito público que
continua na mesma situação em que se achava, ou seja, na de nua-proprietária.
Recurso extraordinário não conhecido. (RE 82106, Relator(a): Min. THOMPSON
FLORES, Tribunal Pleno, julgado em 01/06/1977, DJ 07-10-1977 PP-06916 EMENT
VOL-01073-02 PP-00768)
AGRAVO REGIMENTAL. USUCAPIÃO DE DOMÍNIO ÚTIL DE BEM PÚBLICO (TERRENO DE
MARINHA). VIOLAÇÃO AO ART. 183, § 3º, DA CONSTITUIÇÃO. INOCORRÊNCIA. O ajuizamento
de ação contra o foreiro, na qual se pretende usucapião do domínio útil
do bem, não viola a regra de que os bens públicos não se adquirem por usucapião.
Precedente: RE 82.106, RTJ 87/505. Agravo a que se nega provimento. (RE
218324 AgR, Relator(a): Min. JOAQUIM BARBOSA, Segunda Turma, julgado em
20/04/2010, DJe-096 DIVULG 27-05-2010 PUBLIC 28-05-2010 EMENT VOL-02403-04
PP-01228 RT v. 99, n. 899, 2010, p. 103-105) USUCAPIAO DE TERRENOS DE MARINHA,
OU SEUS ACRESCIDOS. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE CONTINUIDADE DE TRANSMISSÕES.
DEMONSTRAÇÃO DE DISSIDIO JURISPRUDENCIAL, NO TOCANTE A POSSIBILIDADE DE
USUCAPIAO, ANTERIORMENTE AO CÓDIGO CIVIL. TRANSMISSÕES, APENAS, DO DOMÍNIO
UTIL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO CONHECIDO, MAS DESPROVIDO. (RE 63870, Relator(a):
Min. ELOY DA ROCHA, Segunda Turma, julgado em 10/04/1972, DJ 31-08-1973
PP-06309 EMENT VOL-00919-01 PP-00089)
Superior Tribunal de Justiça
Informativo nº 0202
Período: 15 a 19 de março de 2004.
QUARTA TURMA
USUCAPIÃO. DOMÍNIO ÚTIL.
Não pode ser usucapido bem público, mas o imóvel era foreiro e o Tribunal
a quo concedeu o usucapião do domínio útil pertencente a particular, no
que a Turma confirmou. Entretanto, reconheceu que a ação não deve ser contra
a União, por ser esta parte ilegítima ad causam como ré. Logo não poderá
sofrer condenação pois o imóvel já era foreiro, sendo contra ela a ação
extinta. Ressaltou-se, ainda, que apesar do pedido exordial se referir a
titularidade do imóvel e não ao domínio útil, não houve julgamento extra
petita, pois o domínio útil sendo menos do que a propriedade plena está
contido no pedido. REsp 507.798-RS, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado
em 16/3/2004
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. BEM PÚBLICO. TERRENO DE MARINHA.
USUCAPIÃO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF.
1. Hipótese em que o Tribunal regional consignou (fls. 445-446, e-STJ):
"Inicialmente, cumpre destacar que o bem objeto da ação é, de fato, caracterizado
em sua totalidade como terreno de marinha"; "Os terrenos de marinha e seus
acrescidos são bens da União, nos termos do art. 20, VII, da Constituição
Federal em vigor. Em sendo assim, de acordo com os arts. 183, § 3º, e 191,
parágrafo único, ambos da Carta Magna, não podem ser usucapidos"; e "(...)
verifico que o terreno cujo domínio útil a apelante pretende usucapir não
possui aforamento, concluindo que a ocupação é irregular, não sendo possível
a aquisição da propriedade na forma ora requerida".
2. Inicialmente, não se pode conhecer da irresignação contra a ofensa aos
dispositivos legais invocados, uma vez que não foram analisados pela instância
de origem. Ausente, portanto, o requisito do prequestionamento, o que atrai,
por analogia, o óbice da Súmula 282/STF.
3. Além disso, a título de complementação, dessume-se que o acórdão recorrido
está em sintonia com o atual entendimento do Superior Tribunal de Justiça
de que os bens públicos não estão sujeitos à usucapião. 4. Recurso Especial
não conhecido.
(REsp 1743548/AL, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado
em 21/06/2018, DJe 16/11/2018)
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO -
DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL
DA DEMANDADA.
1. A revisão das conclusões da Corte de origem acerca da presença dos requisitos
legais necessários para a aquisição da propriedade pela usucapião extraordinária
demandaria a reapreciação do contexto fático e probatório dos autos, prática
vedada pela Súmula 7 do STJ.
Precedentes.
1.1. É possível reconhecer a usucapião do domínio útil de bem público sobre
o qual tinha sido, anteriormente, instituída enfiteuse, pois, nesta circunstância,
existe apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, não trazendo
qualquer prejuízo ao Estado. Precedentes.
2. Esta Corte de Justiça tem entendimento no sentido de que a incidência
da Súmula 7 do STJ impede o exame de dissídio jurisprudencial, na medida
em que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos
do acórdão, tendo em vista a situação fática do caso concreto, com base
na qual deu solução a causa a Corte de origem.
3. Agravo interno desprovido.
(AgInt no REsp 1642495/RO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado
em 23/05/2017, DJe 01/06/2017)
Civil e processo civil. Recurso especial. Usucapião. Domínio público. Enfiteuse.
` - É possível reconhecer a usucapião do domínio útil de bem público sobre
o qual tinha sido, anteriormente, instituída enfiteuse, pois, nesta circunstância,
existe apenas a substituição do enfiteuta pelo usucapiente, não trazendo
qualquer prejuízo ao Estado. Recurso especial não conhecido. (REsp 575.572/RS,
Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/09/2005, DJ
06/02/2006, p. 276)
CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA.
JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CARACTERIZADO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AÇÃO INTENTADA
CONTRA A TITULAR DO DOMÍNIO ÚTIL E A UNIÃO. IMÓVEL FOREIRO. MATÉRIA DE FATO.
EXTINÇÃO DO PROCESSO EM RELAÇÃO À UNIÃO, POR INSUSCETÍVEL DE USUCAPIÃO BEM
PÚBLICO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO REGIONAL QUANTO AO RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO
AQUISITIVA SOBRE O DOMÍNIO ÚTIL.
I. Não padece de nulidade o acórdão que enfrenta, suficientemente, as questões
essenciais ao julgamento da lide, apenas que guardando conclusão contrária
ao interesse da parte.
II. Postulado na inicial o usucapião da propriedade plena do imóvel, o deferimento,
pelo Tribunal Regional, da prescrição aquisitiva apenas sobre o domínio
útil não constitui julgamento extra petita, por haver deferido apenas menos
do que o pedido.
III. Movida a ação de usucapião contra a União e a titular do domínio útil,
e sendo impossível usucapir-se bem público, mas apenas o domínio útil do
imóvel foreiro, a demanda há de ser extinta contra a recorrente, e procedente,
unicamente, em relação à 2ª ré.
IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido, para extinguir
o feito em relação à União.
(REsp 507.798/RS, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado
em 16/03/2004, DJ 03/05/2004, p. 171)
CIVIL E PROCESSUAL - DOMINIO UTIL - USUCAPIÃO - IMOVEL FOREIRO.
I - DOUTRINA E JURISPRUDENCIA PERFILHAM ENTENDIMENTO NO SENTIDO DE QUE O
DOMINIO UTIL DE IMOVEL FOREIRO DE MUNICIPIO E USUCAPIAVEL.
II - RECURSO NÃO CONHECIDO.
(REsp 20.791/SP, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado
em 27/10/1992, DJ 07/12/1992, p. 23311)
USUCAPIÃO - BEM DE QUE NU-PROPRIETARIO O ESTADO POSSIVEL O USUCAPIÃO RELATIVAMENTE
AO CHAMADO DOMINIO UTIL, QUANDO A PESSOA JURIDICA DE DIREITO PUBLICO TEM
APENAS A NUA PROPRIEDADE E A PRESCRIÇÃO AQUISITIVA REFERE-SE AO CHAMADO
DOMINIO UTIL DE QUE E TITULAR UM PARTICULAR. (REsp 10.986/RS, Rel. Ministro
EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/02/1992, DJ 09/03/1992, p.
2573)
Há pouco tempo, só era disponibilizado o registro fotográfico de uma única
data. Agora, o Google disponibilizou o histórico das fotos, o que pode ser
consultado gratuitamente pelo GOOGLE EARTH PRO.
A prova do exercício da posse é o requisito indispensável para a configuração
da aquisição da propriedade pela ação de usucapião. Com o avanço e democratização
da tecnologia, tal prova vem sendo feita por fotos extraídas via satélite,
como ocorre com o GOOGLE EARTH PRO.
Com a obtenção de fotos feitas em diversas datas, torna mais difícil o reconhecimento
de usucapião fraudulenta, ou seja, sem que tenha realmente existido o exercício
da posse pelo período legalmente exigido.
Importante destacar que toda prova lícita é admitida para comprova os fatos,
consoante previsto no artigo 369 do CPC, que segue:
"Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem
como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código,
para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir
eficazmente na convicção do juiz."
Desse modo, qualquer tipo de prova, desde que não seja ilegal, pode ser
utilizado para a comprovação do alegado, o que inclui fotos públicas, extraídas
via satélite.
Seguem decisões sobre o assunto:
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS. Insurgência
dos autores contra sentença de improcedência. Autores que estariam na posse
do imóvel desde 2010. Pretensão à soma da posse dos antigos possuidores.
Não acolhimento. Acessio possessionis do sucessor a título singular (art.
1.207 do CC), exige a demonstração de continuidade das posses: tanto dos
atuais possuidores como dos anteriores. Caso em que foram juntados apenas
contratos particulares, que são insuficientes para concluir pela existência
de posse mansa e pacífica dos antecessores. Posse dos autores desde 2010
que é duvidosa. Confrontante que alegou desconhecer os autores. Ilustrações
fotográficas extraídas da ferramenta Google Earth apontam pela inexistência
de posse antes de 2010. Sentença de improcedência mantida. Recurso desprovido.
(TJ-SP - APL: 10047134720158260625 SP 1004713-47.2015.8.26.0625, Relator:
Carlos Alberto de Salles, Data de Julgamento: 06/11/2018, 3ª Câmara de Direito
Privado, Data de Publicação: 06/11/2018)
Possessória. manutenção de posse. Cerceamento do direito de produzir provas
não configurado. O autor não suportou o propalado cerceamento de seu direito
de produzir provas. A oitiva de testemunhas era desnecessária, considerando
que a prova documental, produzida de forma minuciosa, já era suficiente
ao deslinde da demanda, tornando dispensável a abertura da fase instrutória.
Reconvenção do réu. Pretensão de reintegração de posse. Sentença de procedência
mantida. Exercício da posse, pelo réu, demonstrado. Imóvel invadido pelo
autor, sub-repticiamente. Esbulho possessório configurado. É evidente que
o autor residia próximo ao terreno e, deliberadamente, destruiu uma parte
de seu muro divisório e invadiu a área litigiosa para traçar novos limites
nos terrenos, sub-repticiamente. A invasão do autor é recente e tal conclusão
se chega ao observar as imagens do "google Earth". O réu possuía
a propriedade e posse do bem, e nele exercia vigilância, tanto que percebeu
a invasão do autor. Nada nos autos favorece a narrativa traçada pelo autor.
A área invadida estava na posse justa do réu, quem merece proteção possessória.
O esbulho possessório praticado pelo autor ficou bem caracterizado nos autos.
A improcedência do pedido de manutenção de posse do autor formulado na inicial
era mesmo medida que se impunha. É cabível o pedido do réu deve ser imediatamente
reintegrado na posse. Litigância de má-fé do autor não configurada. Inexistência
de conduta reprovável do autor a justificar a condenação dele nas penas
da litigância de má-fé. Apelação do autor não provida e recurso adesivo
do réu parcialmente provido. (TJ-SP - AC: 10043160420218260099 SP 1004316-04.2021.8.26.0099,
Relator: Sandra Galhardo Esteves, Data de Julgamento: 30/11/2022, 12ª Câmara
de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2022)
PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LOTEAMENTO.
EMPREENDIMENTO EM ÁREA DE GRANDE EXTENSÃO. OBRAS EM EXECUÇÃO PAULATINA.
POSSE DA PARTE AUTORA COMPROVADA. OCUPAÇÃO CLANDESTINA EM PONTO ESPECÍFICO.
ESBULHO NOVO DEMONSTRADO. NÃO CONFIGURADA SUPRESSÃO AO CONTRADITÓRIO. DECISÃO
MANTIDA. NEGATIVA DE PROVIMENTO. 1. Comprovado pela parte autora a manutenção
limpeza e realização paulatina de obras de implantação de loteamento, por
empreiteiras contratadas, em área de grande extensão, resta comprovada sua
posse. De outro lado, a ocupação clandestina de uma pequena parcela, sem
específica delimitação, no interior da área de loteamento, registrada em
Boletim de Ocorrência, comprovadas por imagens juntadas pela parte autora,
corroboradas por imagens fornecidas pelo IPPUC (Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano de Curitiba) ou obtidas por satélite, junto ao "Google
Earth", confirmando esbulho, ocorrido a menos de ano e dia, ensejam
a concessão da proteção possessória a favor do possuidor (art. 560 e 561
/CPC), impondo-se a manutenção da decisão agravada. 2. Negado provimento
ao agravo de instrumento interposto pela parte requerida, mantendo-se a
decisão de reintegração de posse a favor da parte autora, resta prejudicado
o conhecimento do agravo interno/02, interposto pelo requerido, agravante,
em face da reconsideração pelo relator, revogando o efeito suspensivo inicialmente
concedido, em decorrência da superveniente perda de objeto. 3. Agravo de
instrumento à que se nega provimento, julgando-se prejudicado o conhecimento
do agravo interno/02, interposto pelo requerido, agravante. (TJPR - 17ª
C.Cível - 0041606-55.2021.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO
EM SEGUNDO GRAU FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 25.05.2022) (TJ-PR - AI: 00416065520218160000
Curitiba 0041606-55.2021.8.16.0000 (Acórdão), Relator: Francisco Carlos
Jorge, Data de Julgamento: 25/05/2022, 17ª Câmara Cível, Data de Publicação:
26/05/2022)
Francisco Carlos Jorge, Data de Julgamento: 25/05/2022, 17ª Câmara Cível,
Data de Publicação: 26/05/2022)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO REIVINDICATÓRIA DE POSSE - INDEFERIMENTO DA
TUTELA ANTECIPADA PARA RESTITUIÇÃO DA POSSE INITIO LITIS E INAUDITA ALTERA
PARTE - AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO PRÉVIA DA POSSE INJUSTA - RECURSO IMPROVIDO
- DECISÃO MANTIDA. 1. Insurge-se o agravante contra o indeferimento do seu
pleito de restituição imediata na posse do terreno de sua propriedade. Sustenta
que as imagens extraídas do Google Earth Pro evidenciam, satisfatoriamente,
a extensão da área de sua titularidade e as construções clandestinas, sendo
o bastante para demonstrar a posse injusta dos ocupantes, a qual se presume
pelo fato de que o terreno invadido já estava demarcado por muros. 2. Extrai-se
da decisão agravada que o juiz a quo agiu com cautela e prudência, porquanto,
embora reconheça que há nos autos prova regular da propriedade do espólio
demandante, não vislumbrou indícios de prova da posse injusta para fins
de concessão do provimento liminar, inaudita altera parte, bem como não
visualizou o risco iminente de dano ou risco ao resultado útil do processo,
haja vista que o autor não demonstrou o efetivo exercício anterior da posse
reclamada e os riscos da privação temporária, motivos que o convenceram
a indeferir o pedido liminar até que seja oportunizado o contraditório da
parte adversa. 3. A ação reivindicatória é o meio adequado para que o proprietário
não possuidor readquira a posse da coisa injustamente detida pelo possuidor
não proprietário. Todavia, exige-se do demandante a comprovação de três
requisitos cumulativos: i) prova da titularidade do domínio; ii) a individualização
da coisa e; iii) a posse injusta do réu. Precedentes do STJ. 4. As imagens
panorâmicas anexadas ao presente recurso são as mesmas que instruíram a
petição inicial da reivindicatória ajuizada há mais de 2 (dois) anos. Tais
ilustrações não têm o condão de provar posse injusta, e, ao revés do que
defende o recorrente, não evidenciam a alegada expansão das edificações
no terreno invadido, haja vista que no local somente se visualiza, com muito
esforço, uma edificação de proporções mínimas acostada ao muro limítrofe,
insuficiente para caracterizar uma invasão e sua expansão. 5. O indeferimento
do pedido liminar de restituição imediata de posse quando inexistirem, nos
autos da ação reivindicatória, elementos capazes de gerar, sem instrução
probatória, convicção plena a suportar um juízo de valor imediato sobre
a ilicitude da posse exercida pela parte demandada é medida que se impõe.
6. Recurso conhecido e improvido. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores integrantes
da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do
Ceará, unanimemente, em conhecer do recurso interposto para negar-lhe provimento,
nos termos do voto da e. relatora.
(TJ-CE - AI: 06228587020198060000 CE 0622858-70.2019.8.06.0000, Relator:
MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 09/10/2019, 2ª Câmara
Direito Privado, Data de Publicação: 09/10/2019)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. DECISÃO
AGRAVADA QUE MAJORA O VALOR DA MULTA ARBITRADA PELO DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
DE FAZER, CONSISTENTE NO RESTABELECIMENTO DO FORNECIMENTO DE ÁGUA NA UNIDADE
CONSUMIDORA. AGRAVANTE QUE ADUZ QUE O IMÓVEL SE ENCONTRA APARENTEMENTE ABANDONADO,
CONFORME RELATO DA EQUIPE DA CEDAE, QUE COMPARECEU AO LOCAL POR DIVERSAS
VEZES, IMPOSSIBILITANDO O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. PUGNA PELO
DEFERIMENTO DO EFEITO SUSPENSIVO, E, NO MÉRITO, PELA REFORMA DA DECISÃO
QUE DEFERIU O RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. CASO ASSIM NÃO SE ENTENDA, REQUER
SEJA ANULADA A MULTA DE R$ 5.000,00 OU, AO MENOS, REDUZIDA, JÁ QUE O NÃO
CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO SE DÁ EM FUNÇÃO DA OMISSÃO DO AGRAVADO. OBSERVANDO-SE
AS FOTOS ACOSTADAS PELA AGRAVANTE, VERIFICA-SE QUE HOUVE REFORMAS NO IMÓVEL
ENTRE 2013 E 2017 E QUE O NÚMERO DO IMÓVEL EM QUE A MESMA ESTÁ TENTANDO
CUMPRIR A OBRIGAÇÃO DE FAZER NÃO É O NÚMERO INFORMADO PELA PARTE AUTORA.
NÃO OBSTANTE, EM PESQUISA REALIZADA NO GOOGLE EARTH, VERIFICOU-SE QUE, DE
FATO, PARA O NÚMERO DO IMÓVEL OBJETO DOS AUTOS APARECE A IMAGEM DA FOTO
DO IMÓVEL ANEXADA PELA AGRAVANTE, ONDE A MESMA TENTOU CUMPRIR A ORDEM JUDICIAL,
OBSERVANDO-SE, AINDA, QUE PARTE DA CONSTRUÇÃO É IDÊNTICA À DO IMÓVEL DA
FOTO ANEXADA PELA PARTE AGRAVADA, O QUE LEVA A PENSAR QUE TALVEZ TENHA HAVIDO
MAIS REFORMAS NO IMÓVEL AO LONGO DOS ANOS, ALÉM DA DEMONSTRADA PELA AGRAVANTE
ENTRE 2013 E 2017. ASSIM, DIANTE DA DÚVIDA QUE SE MOSTRA PERTINENTE, IMPÕE-SE
A REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA PARA QUE SEJA ANULADA A MAJORAÇÃO DA MULTA,
A QUAL PODERÁ SER NOVAMENTE MAJORADA DIANTE DE EVIDÊNCIAS DE DESCUMPRIMENTO
DA OBRIGAÇÃO DE FAZER POR CULPA DA AGRAVANTE, OU REDUZIDA CASO RESTE COMPROVADO
QUE O DESCUMPRIMENTO SE DÊ POR CULPA DA PARTE AGRAVADA. PROVIMENTO DO RECURSO.
(TJ-RJ - AI: 00507431420208190000, Relator: Des(a). SANDRA SANTARÉM CARDINALI,
Data de Julgamento: 08/10/2020, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação:
09/10/2020)
USUCAPIÃO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA BASEADA EM FOTO DO GOOGLE EARTH
TRAZIDA PELO MAGISTRADO NA SENTENÇA - RECURSO - ALEGAÇÃO DE NULIDADE - ACOLHIMENTO
- DOCUMENTO QUE NÃO FOI PREVIAMENTE SUBMETIDO ÀS PARTES E TRAZIDO DE OFÍCIO
PELO MAGISTRADO NA SENTENÇA E UTILIZADO COMO RAZÃO DE DECIDIR - SUBSTITUTIVO
DO CONFLITO ENTRE A PROVA TESTEMUNHAL PRODUZIDA - SENTENÇA NULA PELA SURPRESA
DA FUNDAMENTAÇÃO - CASO DE FUNDAMENTAÇÃO INIDÔNEA E NÃO DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO
- HIPÓTESE EM QUE O PROCESSO DEVE RETORNAR À ORIGEM PARA SER A AÇÃO JULGADA
DE ACORDO COM A PROVA PRODUZIDA PELAS PARTES NA INSTRUÇÃO - CASO QUE NÃO
CONFIGURA CAUSA MADURA (ART. 1.013, § 3º, IV, DO CPC). (TJ-SC - APL: 00015257420148240004
Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0001525-74.2014.8.24.0004, Relator:
Helio David Vieira Figueira dos Santos, Data de Julgamento: 16/12/2021,
Quarta Câmara de Direito Civil) Recurso Inominado. Lançamento tributário.
ISSQN. Sentença que reconheceu a decadência e a inexigibilidade do tributo.
Recurso da Municipalidade, afirmando inexistir provas de que o término da
obra se deu em 2012. Autor que apresentou fotos do google earth referente
aos anos de 2012 e 2021, demonstrando, ainda que sumariamente, que o imóvel
não sofreu alteração no período. Recorrente, por outro lado, não trouxe
qualquer outra prova capaz de infirmar tal alegação, na tentativa de demonstrar
que o fato gerador ocorreu em 2015. Decadência bem declarada. Sentença mantida.
Recurso improvido. (TJ-SP - RI: 10003473420228260361 SP 1000347-34.2022.8.26.0361,
Relator: Ana Claudia de Moura Oliveira Querido, Data de Julgamento: 16/01/2023,
1ª Turma Recursal Cível e Criminal, Data de Publicação: 16/01/2023)
USUCAPIÃO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA BASEADA EM FOTO DO GOOGLE EARTH TRAZIDA
PELO MAGISTRADO NA SENTENÇA - RECURSO - ALEGAÇÃO DE NULIDADE - ACOLHIMENTO
- DOCUMENTO QUE NÃO FOI PREVIAMENTE SUBMETIDO ÀS PARTES E TRAZIDO DE OFÍCIO
PELO MAGISTRADO NA SENTENÇA E UTILIZADO COMO RAZÃO DE DECIDIR - SUBSTITUTIVO
DO CONFLITO ENTRE A PROVA TESTEMUNHAL PRODUZIDA - SENTENÇA NULA PELA SURPRESA
DA FUNDAMENTAÇÃO - CASO DE FUNDAMENTAÇÃO INIDÔNEA E NÃO DE AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO
- HIPÓTESE EM QUE O PROCESSO DEVE RETORNAR À ORIGEM PARA SER A AÇÃO JULGADA
DE ACORDO COM A PROVA PRODUZIDA PELAS PARTES NA INSTRUÇÃO - CASO QUE NÃO
CONFIGURA CAUSA MADURA (ART. 1.013, § 3º, IV, DO CPC). (TJ-SC - APL: 00015257420148240004
Tribunal de Justiça de Santa Catarina 0001525-74.2014.8.24.0004, Relator:
Helio David Vieira Figueira dos Santos, Data de Julgamento: 16/12/2021,
Quarta Câmara de Direito Civil) Recurso Inominado. Lançamento tributário.
ISSQN. Sentença que reconheceu a decadência e a inexigibilidade do tributo.
Recurso da Municipalidade, afirmando inexistir provas de que o término da
obra se deu em 2012. Autor que apresentou fotos do google earth referente
aos anos de 2012 e 2021, demonstrando, ainda que sumariamente, que o imóvel
não sofreu alteração no período. Recorrente, por outro lado, não trouxe
qualquer outra prova capaz de infirmar tal alegação, na tentativa de demonstrar
que o fato gerador ocorreu em 2015. Decadência bem declarada. Sentença mantida.
Recurso improvido. (TJ-SP - RI: 10003473420228260361 SP 1000347-34.2022.8.26.0361,
Relator: Ana Claudia de Moura Oliveira Querido, Data de Julgamento: 16/01/2023,
1ª Turma Recursal Cível e Criminal, Data de Publicação: 16/01/2023)
As decisões acima não deixam dúvidas sobre a importância da utilização de
fotos extraídas por satélite, tanto em ações de usucapião, quanto em qualquer
outro tipo de demanda, que exija a comprovação da situação do imóvel, em
data específica.
Vale destacar que existem outros sites que disponibilizam as fotos extraídas
por satélite, além do Google Earth Pro, que são os seguintes:
a) Earth Explorer
b) Land Viewer
c) INPE
d) ESA - Programa Copernicus
e) ASF Data Seach
f) NOAA
Concluindo, a vida daqueles que mentem em ações judiciais, tentando se beneficiar
da má-fé e da ilegalidade, terão muita dificuldade em efetivar o ilícito,
caso seja utilizada fotos extraídas via satélite, que pode ser considerada
como prova irrefutável e insofismável.
Há milhares de associações de moradores espalhadas pelo Brasil. Da mesma
forma, existem milhares de pessoas condenadas a pagar taxa de associação,
com risco de leilão do único imóvel.
Há milhares de associações de moradores espalhadas pelo Brasil. Da mesma
forma, existem milhares de pessoas condenadas a pagar taxa de associação,
com risco de leilão do único imóvel.
Neste cenário, que já existe condenação para pagar a taxa de associação
de moradores, este artigo aponta a possibilidade de afastar a penhora do
imóvel quando se tratar de bem de família.
Segundo as associações de moradores não existe diferença entre elas e os
condomínios, sendo assemelhada a cobrança de condomínio e taxa de associação
de moradores.
Tal entendimento já foi acolhido diversas vezes, o que possibilitou o leilão
do único imóvel do condenado a pagar taxas de associação de moradores.
A discussão bateu às portas do Superior Tribunal de Justiça, que enfrentou
a matéria a luz da Lei nº8.009/90, que protege o bem de família.
Segundo o C. Superior Tribunal de Justiça, a cobrança de condomínio decorre
de Lei, bem como é vinculada ao imóvel (Obrigação propter rem).
Doutro lado, a cobrança de taxa de associação de moradores decorre da obrigação
assumida pelo morador (obrigação pessoal), não estando vinculado ao imóvel,
o que afasta a possibilidade de penhorar bem de família, consoante segue:
"DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO DE MANUTENÇÃO. INADIMPLÊNCIA.
CONDENAÇÃO A PAGAMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE
COM FUNDAMENTO DA CONDIÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. RECONHECIMENTO.
1. Na esteira da jurisprudência desta Corte, as contribuições criadas por
Associações de Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos
de direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto, por morador
que não participa da Associação, o recolhimento dessa verba. Contudo, se
tal obrigação foi reconhecida por sentença transitada em julgado, a modificação
do comando sentencial não pode ser promovida em sede de execução.
2. O fato do trânsito em julgado da sentença não modifica a natureza da
obrigação de recolher a contribuição. Trata-se de dívida fundada em direito
pessoal, derivada da vedação ao enriquecimento ilícito.
Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida natureza 'propter rem', é
irregular a sua equiparação a despesas condominiais, mesmo para os fins
da Lei 8.009/90.
3. É possível, portanto, ao devedor alegar a impenhorabilidade de seu
imóvel na cobrança dessas dívidas.
4. Recurso especial não provido. (Resp 1324107/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe 21/11/2012) (grifei).
Como bem destacado acima, é possível alegar a impenhorabilidade do imóvel
na cobrança de dívida decorrente de cobrança de taxa de associação, consoante
prescrito no artigo 1º da Lei nº8.009/90, que segue:
"Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar,
é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial,
fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou
pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo
nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se
assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza
e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que
guarnecem a casa, desde que quitados."
Pois bem, segundo o precedente acima, a cobrança de taxas de associação
de moradores não faz parte das exceções legais, que autoriza a execução
contra imóvel bem de família, pois a hipótese não se enquadra nas exceções
à impenhorabilidade descritas no artigo 3º, inciso IV, da Lei nº8.009/90,
que segue:
"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução
civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se
movido:
(...)
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições
devidas em função do imóvel familiar;"
Sobre o tema vale transcrever precedente do Tribunal de Justiça de São Paulo:
"EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FUNDADA EM COBRANÇA DE TAXA DE ASSOCIAÇÃO.
PENHORA. IMPENHORABILIDADE DE BEM DE FAMÍLIA. Inexistência de coisa
julgada. Ausência de tríplice identidade entre as ações (CPC, art. 301,
§1º). Observância dos limites subjetivos da coisa julgada (CPC, art. 472).
Obrigação decorrente da cobrança de taxa de associação. Natureza pessoal.
Necessidade de associação do morador. Matéria pacificada pelo Colendo Superior
Tribunal de Justiça, por meio de recursos apreciados sob a sistemática prevista
no art. 543-C do CPC (REsp. n. 1.280.871 e 1.439.163). Impossibilidade
de equiparação com a despesa condominial. Hipótese que não se enquadra
nas exceções à impenhorabilidade (art. 3º, incisos I a VII, da Lei n. 8.009/90).
Residência única familiar. Revogação da constrição. Encargos sucumbenciais.
Inversão. Recurso provido. (Relator(a): Hamid Bdine; Comarca: Cotia; Órgão
julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 30/07/2015;
Data de registro: 01/08/2015)
Assim, não é possível equiparar a cobrança de despesa condominial com a
cobrança da taxa de associação de moradores, com a finalidade de afastar
a proteção do bem de família.
Atenção - Prova do Bem de família - Para finalizar este artigo, há
que apontar um erro recorrente cometido em causas que buscam a proteção
de bem de família, que decorre da falta de comprovação do uso do imóvel.
Muitos acreditam que basta alegar para ter tal direito. Entretanto, a alegação
deverá vir acompanhada de prova de residência, o que poderá ser feito por
todos os meios admitidos em direito.
Em resumo, a cobrança de taxa de associação de moradores não se assemelha
à cobrança de despesa de condomínio e a proteção do bem de família torna
impenhorável o imóvel localizado em associação de moradores, mesmo que exista
decisão judicial, devendo ser manejada a medida judicial apropriada para
a concretização da garantia.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, OAB/SP nº250.028.
1 - Pirâmides financeiras
O marketing multinível, atualização das pirâmides financeiras, é um dos
golpes mais antigos e, por isso, relativamente conhecido pelas pessoas.
Desde a década de 1920, quando o imigrante italiano Charles Ponzi criou
um esquema piramidal envolvendo selos postais, estudiosos têm se debruçado
sobre o tema. Então, vale questionar se o conceito de pirâmide, de remunerar
velhos investidores com o investimento de novos, não escapa para outras
esferas da economia.
O professor da Faculdade de Ciências Aplicadas da Unicamp, Paulo Van
Noije, fez sua tese de doutorado com esse intuito, intitulada "A realização
econômica no capitalismo como uma grande pirâmide financeira: o papel
do crédito". Segundo ele, o que se entende por "realização econômica"
é em termos microeconômicos, "quando você produz algo e vende isso com
lucro". A partir daí, cabe a pergunta: se todas as empresas almejam
a realização, o que será que está acontecendo para que nem tudo o que é
produzido seja consumido?
Noije também observa outros problemas lógicos, como o fato de a produção
distribuir um poder de compra menor que o preço de oferta agregada, por
conta do lucro. Ou seja, o que permite a equalização entre o preço do
lado do produtor e o poder de compra, do lado do consumidor?
"Existem algumas explicações, e uma delas é o crédito", afirma Noije.
"Em alguns momentos, alguns agentes estão fazendo o oposto, gastando mais
do que, vamos dizer assim, retirando do sistema."
É como se olhássemos o crédito como aquele novo investidor que vai entrar
na base da pirâmide para lubrificar o esquema inteiro. Assim, fica claro
o paralelo que pode ser feito entre bolhas financeiras e pirâmides, o que
nos leva a outro item da lista.
2 - Profissional de investimentos fake
Como as pirâmides, esse tipo de esquema é mais difícil de ser detectado,
à medida que se aproxima de eventos naturais do mercado. Tanto existem bolhas
e pirâmides, como existem profissionais especializados em recomendações
para estes esquemas fraudulentos.
A sugestão da ANBIMA, entidade do mercado de capitais, é consultar os órgãos
oficiais para fazer a distinção. A instituição da qual seu coach de investimentos
faz parte é regulamentada pela CVM e pelo Banco Central? Ele tem certificado
da Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores
Mobiliários, Câmbio e Mercadorias (ANCORD)? Já pesquisou se ele tem bom
histórico no mercado?
Fora isso, vamos pensar mais na macroeconomia. Uma das preocupações de Noije,
por exemplo, está na recuperação da B3 depois dos seis circuit breakers
que introduziram a pandemia no cenário brasileiro. "Subir mais de 60%
em dois ou três meses é muita coisa, mesmo com a taxa de juros em baixa."
Para ele, nesse momento de "saldão" na bolsa de valores, "parece
que as pessoas querem se aproveitar." "Quando abro o YouTube, tenho a sensação
de que querem vender a ideia de ser fácil ganhar dinheiro na bolsa, da mesma
forma que uma pirâmide financeira só existe porque algumas pessoas se convencem
de que ganharão dinheiro rapidamente e com pouco esforço." Concluindo, Noije
teme que algo similar possa acontecer na bolsa, caso as pessoas não se informem
adequadamente.
3 - Clonagem de cartão
Segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e
de Capitais (ANBIMA), a clonagem de cartões é uma das piores situações,
"pois a vítima nem aceitou sua participação" no esquema fraudulento.
Por um tempo, a maior preocupação eram as maquininhas adulteradas de
estabelecimentos fraudulentos, que continham um acessório interno capaz
de ler a fita magnética do cartão e armazenar suas informações, inclusive
com a senha cadastrada. Com esses dados, os golpistas estavam livres para
fazer compras, geralmente de produtos digitais, mais difíceis de
serem rastreados.
Outra forma de sequestrar seus dados é perguntar diretamente a você. Por
isso, tome cuidado ao fazer compras online, certifique-se que o site
é confiável. Além disso, não ofereça seus dados por ligações telefônicas,
mesmo a pretexto de confirmação da sua identidade.
A tecnologia tem evoluído para impedir a ação dos golpistas. Com a popularização
das empresas de maquininhas, a modernização teve que acompanhá-la, ao ponto
de chegarmos na utilização do NFC nos cartões. A sigla significa
Near Field Communication (Comunicação de Campo Próximo, em inglês), tecnologia
vista primeiro nos celulares, mas que agora permite o pagamento, segundo
a legislação brasileira, de compras de até R$ 50 por aproximação.
Preferindo esse método de pagando, você poderá desviar dos esquemas que
dependem da adulteração das maquininhas. Mas a ANBIMA ainda aconselha a
consultar diariamente seu extrato para não deixar nada escapar, e perceber
o problema o quanto antes. Segundo pesquisa da Confederação Nacional dos
Dirigentes Lojistas (CNDL) e do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), pelo
menos 3,65 milhões de brasileiros tiveram seu cartão de crédito clonado
entre março de 2018 e março de 2019, então vale a pena ficar atento.
4 - Certas transações com criptomoedas
Quando ainda eram uma novidade, todo tipo de analista apostava que as criptomoedas
iriam ameaçar o futuro dos bancos centrais e as estruturas monetárias como
conhecemos hoje. Mas com o passar do tempo e sua popularização, o mercado
de criptomoedas, por sua própria natureza marginal - circulando muitas
vezes nos pagamentos do mercado paralelo - foi se enchendo de especuladores.
"É importante que você não se deixe levar por propostas fantasiosas, oferecendo
alta rentabilidade diária sem nenhum risco de investimento", alerta a ANBIMA.
Para quem realmente quer investir em cripto, é preciso pesquisar bem
o tema, e mais importante: escolher uma corretora com boa reputação,
tempo de mercado e devidamente credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários
(CVM).
Uma pesquisa da CipherTrace, companhia de cybersegurança especializada em
criptomoedas, mostrou que somando-se hacks, fraudes e roubos, nos cinco
primeiros meses deste ano, o mercado perdeu cerca de US$ 1,4 bilhão.
O ano de 2020 pode ser o segundo com mais crimes envolvendo criptomoedas
já registrado.
5 - Mercado Forex
Forex é um apelido para Foreign Exchange Market, mercado de câmbio descentralizado,
onde é possível fazer ofertas e vender todo tipo de moeda do mundo. Se você
nunca ouviu falar, vale a pena pelo menos pesquisar um pouco, já que esse
é o maior mercado financeiro do mundo. Segundo o Bank for International
Settlements (BIS) o volume médio das transações diárias no Forex era
de US$ 6,6 trilhões, com o adendo de que não existe fechamento, as operações
acontecem 24 horas por dia.
Os números são impressionantes, o que atiça a má fé dos aproveitadores.
"Basicamente, algumas plataformas aproveitam da tecnologia e da sede por
retornos imediatos para transformar essas operações em algo tão aleatório
e não técnico quanto um cassino", avisa a ANBIMA.
O golpista se concentram desse vez nos softwares que deveriam fazer as operações,
e as inimagináveis opções desse mercado ajudam a acobertar o esquema. Muitas
vezes os aplicativos simulam a realidade por meio de uma programação
prévia, fazendo com que o investidor se sinta ganhando grande, enquanto
tem perdas recorrentes menos perceptíveis. Como em um casino a casa sempre
sai ganhando.