A existência do contrato de locação garante o meu ponto comercial? -
Muitos comerciantes acreditam que a simples existência do contrato de locação
basta para manter o ponto comercial.
Entretanto, o contrato de locação não garantirá o ponto comercial, caso
não respeitadas as formalidades legais.
Renovação - Lei do Inquilinato - o contrato de locação comercial
poderá ser renovado judicialmente através da ação renovatória, isso, se
preenchidos os requisitos legais, consoante previsto no artigo 51 da Lei
8245/91, que segue:
"Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos
dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo
mínimo e ininterrupto de três anos."
Tal direito deverá ser exercido dentro do prazo legal positivado no § 5º,
do artigo 51 da citada norma, que segue:
"§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno
de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização
do prazo do contrato em vigor."
Entretanto, os comerciantes, por desconhecerem os seus direitos, não preenchem
os requisitos legais, colocando o bem mais valioso de seu negócio - o ponto
comercial - em risco.
Orçamento por e-mail:
Ausência de um dos requisitos - Perda do ponto comercial - Caso não
observadas as regras aplicáveis à renovação de contratos de locação comercial,
o comerciante deverá tentar a composição com o proprietário do imóvel, o
que será feito em desvantagem, pois o proprietário não será obrigado a renovar
a locação.
Perda do ponto comercial - Indenização - Vale destacar que, em caso
de perda do ponto comercial, seja por entrega das chaves ou por ação de
despejo por denúncia vazia, o comerciante não terá direito a indenização,
seja pelo ponto ou por possíveis melhorias feitas no prédio, o que resultará
em grandes perdas financeiras, podendo chegar ao encerramento das atividades.
Diante disso, imprescindível que seja observado o que manda à norma aplicável,
garantindo a continuidade do ponto comercial, bem como evitando grandes
prejuízos pela sua inobservância.
Ponto comercial - Cuidados a serem tomados - Visando a garantia do ponto
comercial, bem como a ciência dos comerciantes e empresários, destacam-se
as seguintes considerações:
I - contrate a locação pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos;
III - respeito o prazo da ação renovatória;
IV - tenha um bom relacionamento com o proprietário do imóvel;
V - pague o aluguel e as demais despesas em dia;
VI - verifique o zoneamento urbano antes de alugar o imóvel, garantindo
a regularização da atividade pretendida;
VII - verifique a regularidade predial do imóvel a ser locado, pois, irregularidade
poderá impedir a obtenção de alvará de funcionamento.
Respeitadas as formalidades elencadas, o comerciante terá meios para garantir
os seus direitos.
O segredo do contrato de locação comercial - Muitos proprietários não aceitam
contrato de 05 (cinco) anos, pois sabem que não poderão pleitear valores
para realizarem a renovação do contrato de locação.
Assim, oferecem contratos com prazo de menos de 05 (cinco) anos para, ao
final do prazo contratual, exigirem valores para a renovação, sob pena da
propositura de ação de despejo por denúncia vazia.
Contrato de locação vencido - Se o seu contrato de menos de 05 (cinco) anos
venceu, o proprietário poderá pleitear o imóvel a qualquer momento, o que
torna imprescindível a realização de novo contrato, antes do vencimento.
Por fim, importante lembrar que você não poderá justificar a não observância
da lei, sendo imprescindível tomar as devidas cautelas antes de concretizar
investimentos no ponto comercial, contratando, sempre que possível, um advogado
especializado em Direito Imobiliário.
Autor:
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado especialista em Direito Imobiliário,
sediado em São Paulo - SP. OAB/SP n. 250.028.