Extinção de condomínio - Saiba como forçar a venda de imóveis indivisíveis

Ninguém é obrigado a permanecer proprietário de um imóvel - Se você figura como proprietário de imóvel indivisível, junto com outros proprietários, o que é descrito como condomínio ordinário, e, por insatisfação, pretende vender o bem, mas encontra resistência dos demais, saiba que a lei possibilita a venda forçada.

Normalmente, a propriedade comum é resultado:

a) de herança deixada em favor de vários herdeiros;
b) de aquisição em conjunto;
c) de término de relacionamento matrimonial;
d) de doações feitas a mais de uma pessoa.

Meio legal para forçar a venda de imóveis - A extinção de condomínio é a ação judicial que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis, quando a propriedade destes é exercida por duas ou mais pessoas, e, dentre elas, deixa de existir a vontade de manter a propriedade em comum.

Para a manutenção do condomínio sobre imóvel indivisível é de suma importância a presença de relação harmônica entre os proprietários, pois o uso e as responsabilidades sobre o bem deverão ser compartilhados.

Entretanto, a relação harmoniosa poderá desaparecer, impondo a necessidade de extinção do condomínio, que poderá ser feita por duas vias:

a) extrajudicial;

b) judicial.

A primeira possibilidade é sempre a mais interessante para as partes, pois um proprietário poderá adquirir a parte dos outros, afastando litígios judiciais, despesas processuais e a possível depreciação do bem.

Entretanto, nem sempre a extinção do condomínio poderá ser feita de maneira amigável, o que, geralmente, decorre dos seguintes fatos:

a) discussão sobre o real valor do imóvel;

b) ausência de vontade de extinção do condomínio por um ou mais proprietários.

Na ocorrência de litígio entre os proprietários, a propositura de ação judicial tem suporte na legislação vigente.

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Extinção de condomínio - Legislação - O Código Civil trata da extinção de condomínio no artigo 1.322, que segue:


"Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho."

A interpretação da norma evidencia a possibilidade de extinção do condomínio, bastando a presença de:
a) indivisibilidade do imóvel;

b) vontade de extinção do condomínio;

c) ausência de interesse de compra da cota-parte do proprietário descontente.


Sobre o tema, vale transcrever o artigo 504 do Código Civil, que segue:

"Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.


Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço." Em último caso, não ocorrendo a concordância das partes, será realizado leilão, consoante determina o artigo 730 do Código de Processo Civil, que segue: "Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903."

Logo, presente os requisitos legais, a ação judicial poderá ser proposta pelo proprietário descontente, que forçará a venda do imóvel, mesmo contra a vontade dos demais proprietários.

Extinção de condomínio - Decisões - Para ilustrar o tema, vale citar algumas decisões: "APELAÇÃO CÍVEL. PRETENSÃO À EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO SOBRE APARTAMENTO E À FIXAÇÃO DE ALUGUEL A SER PAGO PELO CONDÔMINO QUE VEM UTILIZANDO, COM EXCLUSIVIDADE, O BEM. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DOS RÉUS. Hipótese em que o réu vem ocupando, com exclusividade, o apartamento, de modo que deve indenizar os demais proprietários do bem pelo uso exclusivo. Extinção do condomínio. Cabimento. Direito dos co-proprietários à extinção do condomínio sobre o imóvel. Manutenção da sentença apelada. APELAÇÃO DESPROVIDA". (TJ-RS - Apelação Cível: 70048313274 RS , Relator: Mylene Maria Michel, Data de Julgamento: 20/11/2012, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/11/2012)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. IMÓVEL HERDADO PELOS LITIGANTES. DIREITO À MORADIA DE UM DOS HERDEIROS NÃO SE SOBREPÕE AO DOS DEMAIS. Não há falar em impenhorabilidade do bem de família, porquanto o imóvel objeto da lide não foi penhorado, e tampouco pertence ao réu e seu núcleo familiar. Pertence, sim, a todos os herdeiros, e consiste em condomínio indiviso. Os documentos carreados aos autos dão conta de que o imóvel foi adquirido do DEMHAB, mas se encontra quitado, estando a escritura pública prestes a ser liberada, dependendo apenas do pagamento de uma taxa. Logo, possível a sua alienação judicial. Inexistindo consenso entre os condôminos acerca da utilização do bem, possível e viável o manejo da ação de extinção, devendo o bem ser alienado em hasta pública e o resultado, deduzidas as despesas legais, dividido entre os litigantes de acordo com seus quinhões. Assegurado o direito de preferência do réu à aquisição do imóvel comum, a ser exercido na forma disposta no art. 1.118, I, do CPC. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70053122347, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 23/04/2013)

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - INVENTÁRIO ENCERRADO - SUBSTITUIÇÃO DO ESPÓLIO PELOS HERDEIROS - EXTINÇÃO DO FEITO - DESNECESSIDADE. Ainda que a ação tenha sido proposta pelo espólio, mas após o encerramento do inventário, deverá o juiz deferir a substituição processual e promover a regularização do pólo ativo da lide, em homenagem aos princípios da economia processual, celeridade, não sendo o caso de extinção do feito. (TJ-MG - AI: 10056081704316002 MG , Relator: Antônio Bispo, Data de Julgamento: 07/03/2013, Câmaras Cíveis Isoladas / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/03/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE DE FATO. BEM INDIVISÍVEL. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO BEM IMÓVEL. PRELIMINAR DE NULIDADE. AUSÊNCIA DE INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO. - Não há nulidade por ausência de intervenção do Ministério Público, pois desnecessária sua participação no presente feito. MÉRITO. - Há possibilidade de extinção de condomínio, em razão de acordo de dissolução de sociedade de fato, através alienação judicial do bem imóvel, conforme o disposto nos arts. 1.113 e seguintes do CPC. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70052744539, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 06/06/2013)

CONFLITO DE COMPETÊNCIA. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO GERADO POR PARTILHA EM DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE CONJUGAL. Depois de encerrado o processo de dissolução de sociedade conjugal, a competência para processar e julgar a pretensão de extinguir condomínio lá estabelecido, fundamentada apenas na indivisibilidade do bem e na inconveniência da co-propriedade, não é do juízo de família. Precedentes jurisprudenciais, inclusive do Tribunal Pleno deste TJRS. CONFLITO JULGADO IMPROCEDENTE. (TJ-RS - CC: 70045215951 RS , Relator: Rui Portanova, Data de Julgamento: 28/09/2011, Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/10/2011)

"EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - ALIENAÇÃO JUDICIAL - PERMISSIBILIDADE. - O condômino poderá requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 632 do Código Civil. Recurso não provido" (TAMG - AP 0329318-5 - Belo Horizonte - 2ª C. Cív. - Relª. Juíza Teresa Cristina da Cunha Peixoto - j. em 26.06.2001) JCCB 632."

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - CONDOMÍNIO EM AREA RURAL - INDIVISIBILIDADE LEGAL OU CONVENCIONAL - AÇÃO DE PREFERENCIA.I - O CONDOMINO EM AREA RURAL TEM NORMATIVIDADE ESPECIFICA ESTABELECIDA NO ESTATUTO DA TERRA QUE PREVE A INDIVISIBILIDADE LEGAL OU CONVENCIONAL DO IMOVEL RURAL, FIXANDO-A EM MODULOS.ESTATUTO DA TERRAII - NÃO HA DE FALAR EM AÇÃO DE PREFERENCIA PARA SE QUESTIONAR DIREITO QUE SE PRESUME EM PARTE DE AREA RURAL TORNADA INDIVISIVEL POR FORÇA DE LEI.III- RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. (4638 MG 1990/0008084-3, Relator: Ministro WALDEMAR ZVEITER, Data de Julgamento: 29/10/1990, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 03.12.1990 p. 14318)" . Extinção de condomínio - Conclusão - Como demonstrado, aquele que mantém propriedade imóvel indivisível poderá provocar o Poder Judiciário, manifestando o desinteresse na continuidade da co-propriedade, sempre que a extinção do condomínio for inviável pelas vias extrajudiciais, podendo ingressar com a ação judicial a qualquer tempo.

Ante o exposto, pode-se concluir que ninguém é obrigado a permanecer proprietário de um imóvel, existindo meios legais para forçar a venda do bem, contra a vontade dos demais proprietários.

Autor:
Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado sócio da Carrillo Advogados.