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Quem compra imóvel
“enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar
as consequências, a menos que consiga provar que não
tinha como saber da existência do litígio – e o ônus
dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador
terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça
vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.
A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior
Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi,
relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a
perda do apartamento que havia adquirido de um banco.
Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão,
no curso de uma execução hipotecária.
“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se,
obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais
que lhe permitam verificar a existência de processos
envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus
(ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”,
afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária
ao recurso, foi unânime.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida
de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento
a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O
casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu
anular o leilão.
Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em
1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação
– o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda
com outra pessoa, negócio finalmente concluído em
2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à
reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento
de quaisquer registros de transferência da propriedade
para terceiros.
O Código de Processo Civil diz que, na compra de um
bem sob litígio, a sentença judicial estende seus
efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi,
essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito
do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando
for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração
da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório,
a legislação exige que sejam apresentadas certidões
sobre existência ou não de processos envolvendo o
bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça
a existência da ação distribuída em nome do proprietário,
sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou
a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar
de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para
a segurança jurídica da sua aquisição”.
O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse
registro da existência do processo junto à matrícula
do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim
o contrato de compra e venda informava que o comprador
tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais,
estando, em princípio, ciente das pendências existentes
sobre o imóvel.
O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal
Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia
concordado com a reintegração do casal (os proprietários
originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão,
o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover
ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo
valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias
realizadas no apartamento.
Coordenadoria de Editoria e Imprensa – STJ
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