Documentos iniciais para a compra do imóvel
A contratação de advogado especializado em transações imobiliária é de suma
importância, visto que a imobiliária não tem a isenção e independência na
análise das informações, pois trabalha para receber a comissão imobiliária.
Não seja mais uma vítima de golpe imobiliário, que poderá causar a perda
total do capital investido.
Exija os documentos, que seguem enumerados.
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão
de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais
(Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa jurídica,
o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas da sociedade
podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar
as seguintes certidões
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos
de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior
proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a
terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas
pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente
também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que
o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão
na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
NO CASO DE IMÓVEL RURAL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão
de ônus;
b) CCIR;
c) CAR;
d) ITR;
e) Certidão negativa de desapropriação;
f) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
g) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
Além de parte das acima enumerada.
Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital. Logo,
não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado especializado
em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade
de Advogados.
Descubra as principais fraudes cometidas por devedores
Crimes de grande repercussão são relatados diariamente pela mídia. Geralmente,
tais crimes quase são seguidos por alguma maquinação para ocultar bens,
o que demonstra a ampla utilização de subterfúgios para impossibilitar que
credores (Entidades lesadas) alcancem os bens dos devedores (Criminosos).
A mesma estratégia utilizada pelos criminosos costuma ser utilizada por
empresas e devedores que buscam não pagar o devido, o que é o tema deste
artigo, que busca destacar as principais fraudes cometidas por devedores.
As principais fraudes utilizadas para ocultar bens são as seguintes:
1) Compra de bens por instrumento particular sem registro
O devedor ou criminoso adquire bens por instrumento particular, o que permite
que o bem continue em nome do vendedor. Ao não registrar o contrato, o credor
não consegue encontrar o bem, que permanece intocável.
Evidentemente que o devedor não irá declarar o bem ao Imposto de Renda,
o que possibilitaria a sua localização.
2) Compra de bens em nome de terceiros
O devedor adquire os bens em nome de terceiros, normalmente filhos, esposa,
parentes etc. Normalmente a pessoa que adquiriu o bem não tem condições
financeiras para adquiri-lo, o que evidencia a fraude.
3) Criação de filiais e transferência de valores
A empresa devedora, ciente de que ocorrerá a tentativa de bloqueio de sua
conta bancária, cria outra empresa e transfere os recursos financeiros.
Como a penhora de conta bancária é feita com base no número do CNPJ, o bloqueio
é infrutífero.
4) Separação matrimonial fraudulenta
O devedor simula separação e transfere o patrimônio para o cônjuge que não
tem dívidas. Normalmente, o endividado fica com bens que nada valem, para
evitar que os credores questionem a validade da partilha.
5) Alteração de regime matrimonial
O devedor altera o regime de bens, transferindo o patrimônio para o cônjuge
que não tem dívidas.
6) Compra e venda simulada
O devedor realiza uma venda simulada em favor de um laranja, que poderá
transferir o bem apenas em contrato particular, para o devedor ou para quem
este indicar.
7) Pagamento de dívida simulada
O devedor transfere bens como forma de pagamento a terceiro, que recebe
o patrimônio como pagamento de uma dívida simulada. A dívida simulada pode
ser utilizada para a propositura de ação judicial, onde será homologado
o acordo, prevendo a transferência dos bens ao laranja.
8) Doação com reserva de usufruto O devedor transfere o patrimônio,
normalmente, em favor de seus herdeiros, permanecendo com o usufruto dos
bens.
9) Criação de empresas para a transferência de recursos e bens O
devedor cria empresas em nome de terceiros, mas permanece como administrador.
10) Transferência das cotas da sociedade O devedor transfere fraudulentamente
as suas cotas da sociedade, declarando ter recebido pagamento em espécie.
11) Sucessão de empresas O devedor transfere os ativos para a nova
empresa, deixando as dívidas com a antiga empresa.
12) Venda do bem com financiamento bancário
O devedor simula a venda do bem em favor de um laranja, que obtém financiamento
imobiliário para o pagamento da compra. O Banco transfere o valor ao devedor,
que permanece no bem.
13) Criação de empresas no exterior
O devedor cria empresas no exterior e transfere dinheiro para elas. Tais
empresas podem operar no Brasil como filiais, sem que seja possível a identificação
do verdadeiro sócio.
As condutas descritas acima dificultam a cobrança de dívidas e, muitas vezes,
impedem a finalização de ações judiciais, sendo importante saber identificar
atos fraudulentos, o que aumentará as chances de receber o devido.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo
OAB/SP nº250.028
Como assinar um contrato com segurança
Assinar um contrato pode representar o seu sucesso ou a sua ruína.
No mundo dos negócios a confiança é imprescindível, mas não há como esperar
que o outro se empenhe pelo seu sucesso, seja ele quem for (familiares,
amigos, religiosos etc), pois, por mais que lhe passe a impressão de confiabilidade,
as pessoas mudam de opinião quando se trata de dinheiro, principalmente
de uma quantia considerável.
Tratando-se de negócios, confiar sem o acompanhamento de um contrato bem
redigido, por um advogado especializado, pode representar a perda de anos
de trabalho árduo, pode resultar no abalo de sua segurança e, até mesmo,
pode arruinar a sua reputação.
Fazer um bom ou um mal negócio, ter lucro ou ter prejuízos, alcançar a riqueza
ou cair em ruína, está, muitas vezes, diretamente vinculado a um contrato,
meio legal por onde são definidas as regras do jogo.
Quem é profissional age com prudência, analisa todas as possibilidades,
exige a definição das regras antes da concretização do negócio, contando
com advogados especializados em direito contratual, que passam horas, dias
e até meses estudando os termos do contrato, que, não raras vezes, é assinado
sem a devida leitura e entendimento de seus termos por pessoas não tão prudentes,
que, apenas após a assinatura, têm ciência da extensão das obrigações assumidas.
Confiar é imprescindível aos negócios, pois sem a confiança não há como
fazer negócios. Entretanto, a confiança deve estar acompanhada de um contrato,
onde deverão estar previstas todas as obrigações.
Preparar contratos claros e bem redigidos, documentar todos os acordos e
as conversas importantes, tais medidas podem impedir possíveis desentendimentos
futuros, e, caso surja uma demanda, pode representar a vitória judicial.
É importante insistir na formalização dos acordos, insistência que não pode
ser entendida como desconfiança pela parte contrária, que, se realmente
for honesta e confiável, a receberá com naturalidade. A presença de um advogado
especializado em contratos é imprescindível, mas, caso você não conte com
um profissional, não deixe de agir com prudência e segurança, tomando as
seguintes medidas:
a) Leia atentamente o contrato;
b) Assine o contrato somente com a certeza absoluta de seus termos;
c) Desconfie se não puder levar o contrato para entrega-lo depois;
d) Não assine com pressa, nem sob pressão;
e) Analise todas as probabilidades, as responsabilidades e os possíveis
riscos. Informe-se. Pesquise antes. Seja prudente. Não se deixe levar pelo
lado emocional.
f) Não acredite em promessas verbais, pois vale o que está escrito;
g) Pessoas morrem, mudam de ideia. Exija a formalização de todas as obrigações;
h) Não assine documento em branco ou com espaços a preencher. Exija que
todo o contrato seja preenchido;
i) Exija a data no contrato; j) Observe o prazo para cumprimento da obrigação
e a previsão de multas em caso de descumprimento;
k) Informe-se sobre as garantias decorrentes do não cumprimento do contrato;
l) Tratando-se de pessoa jurídica, verifique quem tem poderes para assumir
a obrigação;
m) Tratando-se de relação de consumo, guarde o material publicitário (folders,
anúncios, etc), pois fazem parte do contrato ou servirá de prova em caso
de descumprimento de alguma obrigação.
Ao tomar as precauções acima, as chances de sucesso do negócio serão maiores
e as chances de desentendimento serão minoradas, afastando as possibilidades
de perdas, muitas vezes irreparáveis e não acobertadas pela lei.
Por fim, não confie totalmente no sistema legal, pois um contrato desfavorável,
mas dentro das normas, dificilmente perderá a sua validade, pois a norma
não existe para proteger quem não age com prudência e quem não toma as medidas
necessárias para definir com segurança as regras do jogo, afastando as possibilidades
de perda e, com isso, garantindo o sucesso do contrato.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado inscrito na OAB-SP sob o nº250.028.
JUSTIÇA ANULA CONTRATO POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DE LOTEAMENTO
Em 14 de janeiro de 2008 a empresa loteadora AGROPECUÁRIA SANTA LUZIA LTDA,
prometendo alta valorização de futuro empreendimento, colocou à venda loteamento
irregular, ou seja, ofertou ao público lotes de terrenos antes de formalizar
o registro no respectivo cartório.
Dentre as dezenas de consumidores ludibriados, os adquirentes, acreditando
na credibilidade passada pela empresa, que já havia realizado outros loteamentos
na região, que garantiu que, em poucos meses, o empreendimento estaria formado,
com portarias, ruas calçadas, guias, águas, luz e demais benfeitorias, o
que levaria ao prometido e natural ganho de capital.
O negócio foi formalizado através de instrumento particular, denominado
de "reserva de imóvel", que teve o preço de R$38.000,00 (trinta e oito mil
reais).
Vale frisar que os representantes da empresa, no momento da alienação, foram
enfáticos ao garantirem a valorização do terreno, isso, no mesmo patamar
dos condomínios já incorporado anteriormente, que ultrapassam os R$100.000,00
(cem mil reais).
O contrato foi formalizado sem a fixação de prazo para entrega dos lotes,
o que serve para comprovar a má-fé da empresa, que dolosamente arquitetou
a afronta aos direitos dos consumidores, dentre eles, os adquirentes.
Entretanto, ao contrário do prometido, o empreendimento nunca saiu do papel,
não tendo, ao que se sabe, sequer sido registrado no registro de imóveis
competente.
Diante de tal fato, os adquirentes ingressaram com ação judicial, apoiados,
principalmente, nos ditames da Lei nº. 6.766/79, que, em seu artigo 37 determina:
"Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento
não registrado."
Com base em tal previsão legal, os adquirentes pleitearam o reconhecimento
da nulidade do contrato, bem como indenização por lucros cessantes, visando
a reparação decorrente do não cumprimento da obrigação, que impediu o ganho
de capital decorrente da valorização que o imóvel alcançaria.
Este último pedido foi apoiado nos artigos 402 e 403 do Código Civil, que
seguem:
"Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e
danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o
que razoavelmente deixou de lucrar."
"Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas
e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito
dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual."
Após a citação, a empresa reconheceu a venda de terrenos em loteamento não
registrado, justificando a ilegalidade no falecimento de um dos sócios.
Em agosto de 2013, após os tramites legais, a demanda foi julgada procedente,
consoante segue:
"Ante o exposto e pelo mais que dos autos consta JULGO PROCEDENTE a presente
ação para declarar a nulidade do instrumento particular de reserva de imóvel
firmado entre as partes e condenar a empresa ré a pagar aos autores, por
indenização por danos materiais, a importância de R$ 37.833,84 (trinta e
sete mil, oitocentos e trinta e três reais e oitenta e quatro centavos),
acrescidos de juros e correção monetária a partir da data de seu desembolso,
além de indenização por lucros cessantes no valor de R$ 78.000,00 (setenta
e oito mil reais) acrescido de juros e correção monetária desde a citação.
Julgo extinto o feito nos termos do inciso I, do artigo 269, do Código de
Processo Civil."
E resumo, por ter vendido lotes de terrenos em loteamento não registrado,
a empresa loteadora deverá devolver os valores que recebeu e, ainda, arcar
com o pagamento de indenização por lucros cessantes, ou seja, pelos prejuízos
causados diretamente pelo descumprimento da obrigação, que impediu os adquirentes
a ter o prometido ganho de capital oriundo da valorização do imóvel.
Autor: Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado inscrito na OAB-SP sob o n.
250.028.
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Como comprar imóveis com segurança
Para não correr tal risco, é de suma importância levantar todas as
informações sobre o bem e sobre os proprietários antes do pagamento do preço.
As precauções podem ser resumidas da seguinte forma. Leia mais
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com segurança
A presença de um advogado especializado em contratos é imprescindível, mas,
caso você não conte com um profissional, não deixe de agir com prudência
e segurança, tomando as seguintes medidas. Leia mais
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O processo de usucapião possibilita adquirir a propriedade por quem exerceu
a posse, pelo tempo, com vontade de ser dono e sem oposição. Leia mais
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Antes de adquirir ou locar o imóvel onde será criado o ponto comercial,
há que tomar algumas precauções, tais como: Leia mais
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Logo, tratando-se de imóvel indivisível, e não pretendendo continuar com
a comunhão, o có-proprietário tem meios legais para requerer a extinção
do condomínio, requerendo, para tanto, a alienação judicial do imóvel e
benfeitorias, caso existentes. Leia mais
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A policia e o dever de coibir a poluição sonora
Segundo, torna-se imperioso destacar o artigo 42 do Decreto-Lei 3688/41,
conhecido por Lei das Contravenções Penais, que prevê a infração penal de
perturbação de sossego ou trabalho alheios, in verbis: Leia mais
Venda
de loteamento não registrado provoca a indenização por danos materiais,
lucros cessantes e a rescisão do contrato de compra e venda
Dentre as dezenas de consumidores ludibriados, os adquirentes, acreditando
na credibilidade passada pela empresa, que já havia realizado outros loteamentos
na região, que garantiu que, em poucos meses, o empreendimento estaria formado,
com portarias, ruas calçadas, guias, águas, luz e demais benfeitorias, o
que levaria ao prometido e natural ganho de capital. Saiba mais
Cuidados ao comprar imóveis de pessoa jurídica
Os
cuidados ao comprar imóveis de pessoa jurídica devem ser redobrados por
parte do comprador, pois podem existir dívidas que colocaram em risco a
aquisição, podendo levar a perda do imóvel e a perda do capital investido.
Para evitar transtornos futuros, é preciso contratar os serviços de um advogado
da área imobiliária e adotar cuidados adicionais.
Confiar apenas na imobiliária poderá não traz a segurança necessária, pois
os corretores querem receber a comissão pela venda do bem, o que poderá
resultar em análise de risco feita de forma resumida ou com omissão de informações
relevantes.
Contratado o profissional da área jurídica, o primeiro passo antes de efetivar
a compra é analisar o Contrato Social da empresa vendedora e todas as suas
alterações.
O documento deve dizer quem é o sócio-gerente da empresa e o que ele pode
ou não fazer. Muitas vezes, existem limitações sobre o que o sócio-gerente
pode assinar.
O comprador também deve solicitar certidões negativas de ações cíveis e
fiscais da empresa nos cartórios distribuidores da Justiça Estadual, Federal
e do Trabalho.
Documentos iniciais para a compra do imóvel
Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas
pelos vendedores:
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão
de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais
(Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa
jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas
da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar
as seguintes certidões:
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos
de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior
proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a
terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas
pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente
também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que
o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão
na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital.
Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado
especializado em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade
de Advogados.
Cuidados
ao comprar imóveis na planta
1. Verifique a viabilidade econômica do investimento
Valor 20% abaixo do imóvel pronto - A aquisição de um imóvel na planta
envolve o risco da não entrega do bem, ou o risco do atraso na entrega,
bem como a não utilização do bem por longo período, sendo necessário o aporte
de recursos financeiros no decorrer das obras. Este risco tem que ser quantificado
na hora da aquisição, ou seja, tem que haver um desconto no valor do imóvel
na planta, considerando o valor de um semelhante já pronto. Se a diferença
for pequena entre o imóvel pronto e o imóvel que será construído, não há
viabilidade econômica na aquisição, sendo mais vantajoso a aquisição do
imóvel pronto. Logo, o valor do imóvel na planta tem que ser, no mínimo,
20% abaixo do imóvel pronto.
Este ponto é primordial, devendo ser levando em consideração antes de qualquer
outra questão. Se a construtora está cobrando o valor de imóvel pronto,
ao vender o imóvel na planta, não há vantagem na aquisição.
2. Conheça bem a construtora
Verifique se a construtora honra os seus compromissos - O comprador de imóveis
em construção deve, antes de tudo, conhecer bem a construtora que irá entregar
o bem. É certo que uma construtora conhecida por não atrasar as suas obras,
por não ter problemas de legalização do terreno e da construção, acaba dando
mais segurança ao comprador. Uma construtora que tenha uma reputação a zelar
e um tempo considerável de mercado também deverá ter mais consideração com
a satisfação do seu cliente.
Também, é imprescindível verificar se a construtora não está em situação
falimentar ou se está em falência, o que poderá trazer riscos à aquisição.
3. Verificando a documentação do empreendimento
A incorporação foi registrada no cartório de imóveis? - O imóvel
na planta só pode ser vendido se houver o registo da incorporação no cartório
de Imóveis. Além disso, imprescindível verificar se existe alguma pendência
ambiental sobre o terreno, pois não é raro empreendimentos construídos em
solo contaminado.
4. Guardar toda a documentação e correspondência
Promessas feitas na hora da venda - A construtora pode prometer na
hora da venda e não cumprir a promessa. Logo, imprescindível guardar todas
as propagandas do empreendimento, tal como as correspondências trocadas
com os representantes da construtora, o que envolve o que foi trocado com
o corretor. 5. Atenção ao memorial descritivo
Tenha ciência dos detalhes da obra - Como o imóvel na planta ainda
pode não ter sequer a sua construção iniciada no momento das vendas, o mais
próximo que o comprador vai estar da sua unidade é através da leitura do
memorial descritivo, que é o documento responsável por conter todas as características
e materiais a serem utilizados no imóvel.
Uma leitura crítica do memorial descritivo pode evitar muitas dores de cabeça
ao comprador de imóveis na planta, ainda mais sabendo que nem sempre os
apartamentos decorados expostos à venda correspondem à realidade do que
o consumidor encontrará quando receber as chaves.
6. Dar preferência a empreendimentos que estejam financiados ou possuam
seguro fornecido por instituições financeiras renomadas
Por mais que o consumidor analise a documentação do empreendimento e
a construtora seja confiável, é sempre bom ter uma instituição bancária
que esteja financiando ou segurando a obra.
As instituições bancárias são bastante criteriosas na aceitação de fornecimento
de financiamento a empreendimentos imobiliários e o fato de uma obra estar
sendo financiada ou segurada por um banco atesta que a documentação e os
projetos da construção passaram por uma análise bastante atenciosa e foram
aprovados.
Além disso, caso ocorra algum imprevisto que faça com que a construtora
deixe de efetuar a obra, o banco poderá assumir o empreendimento e finalizar
a construção.
7. Negociar as cláusulas para o caso de desistência de compra e venda
Em tempos de crise é bom se precaver o máximo possível. É importante, então,
que o comprador se atenha a negociar sobre as cláusulas que tratam da desistência
da compra e venda que está realizando.
Sabe-se que muitas construtoras impõem cláusulas abusivas aos compradores
de imóveis no caso de desistência do contrato. A melhor hora para questionar
tais cláusulas, porém, não é após a assinatura do documento, mas antes de
sua assinatura. Na fase pré-contratual a construtora está mais interessada
em conquistar o cliente, momento no qual certamente estará mais voltada
a ceder a ele e aceitar as suas sugestões de alterações de cláusulas.
8. Formalize toda a transação no cartório de registro de imóveis
Muitas vezes o comprador toma todos os cuidados e precauções descritas acima,
mas deixa de registrar os documentos no cartório de registro de imóveis.
É importante ressaltar que desde a celebração do contrato de promessa de
compra e venda até a efetiva transferência da propriedade do imóvel para
o comprador, os documentos podem e devem ser levados ao cartório de registro
de imóveis para que passem a constar na matrícula do imóvel aberta naquele
cartório.
Com o registro de todos os passos da transação no cartório o comprador tem
muito mais segurança, evitando que seja prejudicado por uma venda dupla
do bem que adquiriu, por exemplo.
Documentos iniciais para a compra do imóvel
Importante destacar as principais certidões, que devem ser apresentadas
pelos vendedores:
DO IMÓVEL
a) Matrícula expedida pelo Cartório de Registro de imóveis com certidão
de ônus;
b) Certidão de quitação de débitos municipais;
c) Certidão negativa de desapropriação;
d) Certidão de laudêmio para imóveis localizados em área da Marinha;
e) Três últimas contas de fornecedores de água e luz;
DOS VENDEDORES
a) Certidão negativa do distribuidor cível, incluindo executivos fiscais
(Estaduais e Municipais), falências;
b) Certidão negativa do distribuidor criminal;
c) Certidão negativa da justiça federal (Cível e Criminal);
d) Certidão negativa da justiça do trabalho;
e) Certidão negativa do distribuidor de protestos de títulos;
f) Certidão negativa da receita federal;
g) Comprovante de residência.
OBS:
Vendedor empresário - Se o vendedor figurar como sócio de pessoa
jurídica, o comprador deve solicitar certidões da empresa, pois as dívidas
da sociedade podem ser direcionadas em face de seus sócios.
Além das certidões citadas, em nome da empresa, importante providenciar
as seguintes certidões:
a) CND do INSS;
b) de regularidade do FGTS;
c) de quitação de tributos estaduais (ICMS).
Se o atual proprietário tiver adquirido o imóvel em data recente (menos
de um ano), todas as certidões deverão ser obtidas também em nome do anterior
proprietário. Muitas vezes, o verdadeiro proprietário transfere o bem a
terceiro sem dívidas, na tentativa de ludibriar o comprador, que apenas
pediria as certidões em nome do último proprietário.
Se o proprietário atual convive em união estável, importante que o convivente
também participe da venda do imóvel.
NO CASO DE UNIDADE RESIDENCIAL EM CONDOMÍNIO
a) Certidões negativas em nome do condomínio;
b) Declaração da administradora ou síndico (com a ata da assembleia que
o elegeu), de quitação das despesas de condomínio até a data da imissão
na posse;
c) última ata da assembleia de condomínio, para a ciência de eventuais obras.
Conclusão - É melhor perder o negócio do que perder todo o capital.
Logo, não seja mais uma vítima. Sempre que possível, contrate um advogado
especializado em negócios imobiliários.
Dr. Héctor Luiz Borecki Carrillo, advogado e sócio da Carrillo Sociedade
de Advogados.
Como confirmar se é advogado no Brasil ou é um advogado falso.
No Brasil só é considerado advogado quem está regularmente registrado na
Ordem dos Advogados do Brasil.
Logo, não basta ter cursado a faculdade de Direito. Sem o registro regular
na Ordem dos Advogados do Brasil, não existe a condição de advogado.
Anteriormente, era muito comum muitos falsários se passarem por advogado,
sendo difícil a sua comprovação, pois era necessária a ida à Ordem dos Advogados
para confirmar a informação.
Hoje, basta entrar no site da Ordem do Advogados ou acessar o Cadastro Nacional
de Advogados. É bem simples confirmar se uma pessoa é ou não advogado.
Segue o link do Cadastro Nacional de Advogados (CNA):
http://cna.oab.org.br/
Pode ser pesquisado pelo nome, parte do nome ou pelo número da Ordem.
Caso não encontrado no site acima, não se trata de advogado, mas de um possível
golpista.